房贷期限 越长越好 还是越短越好

不论身在几线城市,房价动辄都是六七位数,能轻松拿出全款购房的人并不多见,即便是有钱,有远见的人仍会在手里留下充足的现金,用作其他投资,在这些人眼里,存款的静态收益是10%,借款用来投资别处的收益却是动态的,可能就是100%,因此绝大多数人还是会选择按揭贷款买房。

通常申请贷款的年限在10年-30年居多,以传统思维考虑,或许购房者觉得给银行的利息越少越好,在选择年限上能压缩就压缩,甚至选择5年、10年,导致生活上精打细算过得十分压抑。实际上,银行员工通常会建议你年限申请得越长也好,因为在你平日的生活中,这会是你申请到时间最久、最大金额、最低利率的一笔贷款。

举个例子,以目前银行基准利率4.9计算,贷款100万每年的利息是4.9万元,如果采用公积金贷款利率就更低,如今市面上任何一个贷款利率都不会比这个来得低又划算。那么贷款年限选得长点好还是短点好?我们先来了解两个贷款方式,等额本金和等额本息。

在同等条件下,等额本金是每月固定还一定数额的本金,利息在此基础上逐渐减少,还款额度是逐月递减的,这样做会让前期还款压力较大;等额本息是每月偿还包括贷款利息在内的等额贷款,本加息还款的金额始终保持不变,这样做前期还款压力较小,最终需还的利息是高于本金的,压力倾向于后期还款。如果贷款人资金并不是特别充足,银行考虑到中途意外断供的风险,会普遍建议选择有利于规划资金的等额本息法。

所以我们就以等额本息法为例,看看贷款10年和30年的差别有多大。假设贷款100万元,按基准利率4.9%计算,10年间需还利息26.69万元而30年还款利息是91.06万元,二者相差65万元,且30年贷款的利息基本接近本金。乍一看,似乎10年贷款的利息比较容易接受,还能早点摆脱房奴生涯,但如果把M2(广义货币)与GDP(国内生产总值)的因素算进去,结果就完全不一样。

近年来,我国M2与GDP比值问题引得广泛关注,简单说它反映的是经济运转的效率,比值越高说明经济运转效率越低,相当于投入大量货币却产出很少的GDP,相反比值越低经济运转的效率越高。

1998年以前,我国的M2与GDP之比低于1.2,之后在2009年上升至1.79,而2018年比值为2.02,从高企的比值不难看出钱的购买力在逐渐下降,也就是说20年前买一斤苹果1元钱,现在可能就要3元。如果按照过去货币的贬值速度,贷款30年后的100万,仅仅相当于30年前的25-30万,那么利息也就是现在的20-25万,相比10年26万的利息,好像也没差。

所以上述我们才说,房贷或许是你这一辈子能申请到的贷款时间最久、金额最大的一笔福利,当然是能借多久就借多久,随着楼市逐渐稳定,房价不会大幅波动,而不急于还清贷款,利用长周期不论把钱投到哪里,都能有效对冲贷款利息,何乐而不为呢?

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