成都拟规定交房就交产权证

5月14日,成都市人民政府网站公布了《成都市商品房销售管理办法(草案)》(征求意见稿)。《意见征求稿》的信息量非常大,如要求商品房并联竣工验收合格证作为商品房首次登记要件之一,实行商品房交付使用同时交不动产权证制度。

成都拟规定交房就交产权证

项目管理

第十条(销售计划) 开发企业应当按照规定及时销售符合条件的商品房,并按照土地出让合同及规划批准的范围,制订商品房项目销售计划,明确销售的类型、范围、进度、方式以及销售机构、销售现场管理与诚信承诺,通过监管服务平台报送住建行政主管部门。销售计划中主要内容发生变更的,应当报送住建行政主管部门并公示。

第十一条(项目转让) 已经取得商品房预售许可的项目依法转让的,原开发企业应当自项目转让合同签订之日起停止预售商品房,并于10日内书面通知预购人;预购人在收到书面通知之日起30日内有权解除商品房预售合同。预购人未在规定期限内书面解除预售合同的,预售合同中约定原开发企业的权利和义务,由项目受让方承担。

预售管理

第十三条(预售许可条件)本市预售商品房应当符合下列条件:

(一)已取得国有土地不动产权利证书和建设工程规划许可证、建设工程施工许可证;

(二)已办理建设工程质量和安全监督手续,明确具体的竣工日期,且已履行或正在履行土地出让中的建设条件;

(三)七层以下(含本数)的商品房已封顶,七层以上的商品房已完成地面以上二分之一层数且不低于七层;

(四)商品房及其土地使用权未设定他项权利且未被司法机关或者行政机关查封、扣押;

(五)已报备本批次的商品房预售方案;

(六)项目资本金账户余额不低于项目资本金5%;

(七)法律、法规、规章规定的其他条件。

开发企业信用等级为A级以上的,本条前款第(三)项中七层以下(含本数)的商品房可完成地面以上二分之一层数,七层以上商品房可完成地面以上三分之一层数且不低于五层。

商品房预售方案应当包括本批次预售商品房的楼栋号、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊、挂牌价格、预售款监管等内容。

第十四条(预售最低规模) 房地产开发企业应结合实际,合理确定申请商品房预售许可的规模,商品房项目不得分层、分单元和以套为单位申办预售许可,规划审批建筑面积3万平方米(含3万平方米)以下的,原则上应当一次性申报商品房预售许可;规划审批建筑面积超过3万平方米的,每次申报预售面积一般不得少于3万平方米(尾盘除外)。

预售款监管

第十七条(监管机制) 本市实行商品房预售款专户银行监管制度,确保预售款用于预售商品房有关的工程建设,完成在销售和资金账户正常情况下的竣工验收。

商品房预售款监管期限自核发商品房预售许可证始,至完成工程并联竣工验收备案之日止。

第二十条(监管额度) 住建行政主管部门应当根据取得预售许可证后至预售商品房完成并联竣工验收所需的工程建设费用总额核定预售款监管额度,并纳入商品房预售款三方监管协议约定。

开发企业申请支取监管额度内的预售款,应当用于购买建设预售商品房必需的建筑材料、设备和支付施工进度款、法定税费,并达到相应的工程建设进度节点,支取后应满足相应的资金余额要求。

开发企业应当将预售款申请使用和拨付情况如实即时载入房地产开发项目手册。

第二十一条(不予拨付情形)预售商品房有下列情况之一的,不予支取监管额度内的预售款:

(一)预售款未达到监管额度,开发企业要求支取用于非工程建设的款项;

(二)工程建设进度节点未达到规定情况;

(三)开发企业直接截留预售款或转入其它账户且未按要求整改到位。

竣工交付

第二十二条(竣工验收) 开发企业预售商品房后,应当定期向预购人通报商品房建设进度。

开发企业收到商品房工程竣工报告后,按规定应当及时组织勘察、设计、施工、监理等有关单位进行竣工验收。商品房建设工程经并联竣工验收合格后,方可交付使用。对于成品住宅项目,建设、勘察、设计、施工、监理五方责任主体应对照成品住宅预售合同约定的装修工程信息清单进行分户验收。分户验收不合格的,不得进行并联竣工验收。

第二十三条(交付条件) 开发企业交付给预购人的预售商品房,应当符合下列条件:

(一)取得建设工程并联竣工验收合格文件(属于商品住房的,还需取得附属设施设备交付使用备案证明);

(二)取得商品房面积实测报告;

(三)商品房预售合同约定的其他交付条件。

第二十五条(交付文书) 商品房并联竣工验收合格证作为商品房首次登记要件之一,实行商品房交付使用同时交不动产权证制度。

开发企业交付预售商品住宅时,应当按规定公示本办法第二十三条规定资料和质量保修受理处理渠道,向预购人提供住宅工程质量分户验收结果汇总表、住宅质量保证书和使用说明书。交付成品住宅的,还应提供室内空气质量检测合格报告、图纸审查机构出具的装修工程施工图设计文件审查合格书、主要装修材料和部品及设备的质量、环保合格证明等资料,保持交付成品住宅的装修工程信息清单与买卖合同约定、样板房体现的一致。

第二十六条(逾期交付)开发企业对于不能依商品房预售合同约定期限交付使用的,应当最迟在约定交付期限前30日就逾期交付的真实原因和依据、已采取的措施、违约交付的责任承担等情况书面告知预购人。预购人依约解除商品房预售合同的,开发企业应当支持。

现售及其他

第二十七条(现售备案)商品房并联竣工验收合格后尚未销售或尚有销售的,开发企业按规定向住建行政主管部门申请办理商品房现售备案。商品房现售规模执行本办法第十四条的规定。

商品房现售方案应当包括本批次现售商品房的楼栋号、现售房屋套数、面积实测及分摊、挂牌价格等内容。对符合现售条件的,住建行政主管部门应当自受理申请之日起5个工作日内出具商品房现售备案意见书,并赋予商品房买卖(现售)合同网签系统使用权限;对未达到现售条件的,应当向申请人书面说明不予办理的理由。

中介管理

第三十三条(代理禁止行为) 房地产中介机构代理销售商品房的,不得有下列行为:

(一)聘用或者指派未办理实名登记的人员以房地产经纪人员名义或者其他方式从事商品房销售代理业务;

(二)以其他机构名义或者允许其他机构或者个人以本机构名义开展业务;

(三)为法律、法规、规章禁止销售的商品房提供经纪服务;

(四)虚构事实或者隐瞒真相,对购房人进行误导、欺诈;

(五)捏造发布不实信息;

(六)对规划用途为非住宅类的房屋,宣传可用于居住;

(七)协助商品房买卖当事人提供虚假材料进行买卖合同网签与备案;

(八)强制或者变相强制服务并收取费用等不正当竞争行为;

(九)泄露或者不当使用客户信息,谋取不当利益;

(十)法律、法规、规章禁止的其他行为。

销售行为

第三十四条(销售方式)开发企业应当在取得商品房预售许可证、现售备案意见书后10日内通过监管服务平台一次性公示全部准售房源,按照商品房楼盘表中的销售挂牌价格明码标价,公开向社会销售,不得以内部认购、内部认筹等方式进行非公开销售。

对于商品住房项目可售房源套数少于登记购房人数的,开盘销售可采取公证摇号(包括网上摇号)排序、按序选房方式。

开发企业采用网络平台销售商品房的,应当保持房源的物理状况、销售状态、权利限制状况等信息与监管服务平台公示的一致。

第三十五条(信息公示)开发企业应当在商品房销售现场显著位置、网络销售平台公示下列信息,公示期限自商品房销售之日起至全部销售完毕:

(一)购房指引(含商品房认购协议签订和买卖合同网上签约备案流程及注意事项);

(二)建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证和不动产权属证书,商品房预售许可证或现售备案意见书;

(三)商品房订购协议、买卖合同的示范文本;

(四)商品房项目规划设计总平面图及其附属设施设备说明(含绿化、景观等内容),公共配套设施说明(含用途、具体位置、规模及拟竣工交付时间、是否移交等内容);

(五)准售房源的物理情况(含结构类型、户型等)、销售状态、交易限制状况;

(六)商品房预(实)测绘报告(含公用建筑面积的分摊);

(七)商品房的规划用途、土地使用年限、契税和物业服务费、水电气费标准;

(八)提供住房贷款(含公积金贷款)的说明;

(九)商品房预售款监管银行及专用账号;

(十)预售商品房的拟竣工交付时间;

(十一)预售(现售)成品住宅的装修工程信息清单;

(十二)商品住宅质量保证书和使用说明书示范文本;

(十三)商品房预(销)售方案、地下停车位租售方案;

(十四)销售现场的安全生产指引,销售服务规范、服务流程和销售人员姓名及其注册号;

(十五)房地产中介服务授权委托书,房地产中介机构的名称、信用代码;

(十六)商品房项目可能存在的噪音、污染、辐射等不利因素及其防治措施;

(十七)商品房销售活动投诉方式及途径;

(十八)临时管理规约、已签订的前期物业服务合同等。

开发企业预售商品房时设置交付样板房的,交付样板房在预售商品房集中交付使用前不得拆除,确需拆除的,应当予以证据保全公证。

第三十七条(销售禁止行为)商品房销售活动中,不得有下列行为:

(一)在取得商品房预售许可证或现售备案意见书前,发布商品房销售广告,或者以意向金、诚意金及其他形式收取预订款性质费用或者购房款等费用;

(二)未按照商品房预售许可证或现售备案意见书批准或记载的范围等销售;

(三)未按规定及时通过监管服务平台网上签订商品房预售、现售合同并备案;

(四)将查封冻结等禁止销售或者未解除商品房买卖合同前作为合同标的物的商品房再行销售给他人;

(五)商品房销售公示的房屋物理情况、交易限制状况和销售状态、挂牌价格等信息与监管服务平台不一致;

(六)违背购房人的意愿,捆绑销售商品房以外的其他商品;

(七)未经抵押权人同意擅自销售已设定抵押权的商品房或未将抵押情况书面告知购房人;

(八)违反商品房销售明码标价的规定,不实施一房一价,在标价之外加价、收取任何未予标明的费用、垄断或哄抬价格、进行价格欺诈等方式损害购房者合法权益;

(九)发布虚假已售、待售房源信息,提供或者协助提供虚假证明资料,订立虚假买卖合同;

(十)散布虚假信息,以保值升值、投资回报等误导公众,造谣滋事,炒卖房号,制造恐慌气氛;

(十一)以囤积、截留房源等方式捂盘惜售;

(十二)限制、阻挠、拒绝购房人使用住房公积金贷款或者抵押贷款方式购房;

(十三)商品房销售广告、宣传资料、买卖合同中的项目名称、房屋用途等与商品房预售许可证、现售备案意见书记载内容不一致;

(十四)协助商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让;

(十五)采取以租代售等方式销售商业、办公等非住宅类商品房(土地出让合同有约定的除外),分割转让、分割销售商业或办公等非住宅商品房;

(十六)法律、法规、规章禁止的其他行为。

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