大中城市加速人口集聚 三胎政策促进大户型住房需求释放,人口数据背后的楼市密码

人口是影响经济发展的重要因素,更是房地产市场需求的重要组成部分,研究人口总量、增速及人口结构等因素,有助于深入了解房地产市场的未来住房需求。

6月22日,中指研究院对人口数据及房地产市场机遇做了深度分析。

中指研究院指出,“三孩”政策对三四线城市人口的影响或要胜于一二线城市,三四线城市未来的产品结构或需进一步向大户型倾斜。未来随着城镇化进一步推进,家庭户规模或将持续缩小。人口的加速流动和家庭小型化同时催生新的小户型购房需求,这对一二线城市的影响程度或将高于三四线城市。

以下为分析全文:

近期,第七次全国人口普查主要数据发布,相较第六次普查数据,我国人口存在下述特点。整体来看,全国人口总量逐渐接近峰值,但不同城市之间结构性人口红利仍在。

一、受低生育率和人口老龄化影响,全国人口保持低速增长态势;

二、受人口流动频繁和家庭观念等因素的影响,家庭户规模继续缩小;

三、人口老龄化程度加深加快,未来一段时间人口均衡发展将面临压力;

四、新型城镇化进程稳步推进,相较发达国家,我国未来城镇化仍有较大空间;

五、人口流动趋势明显,规模进一步扩大;

六、人口集聚效应进一步体现,持续向东部三大区域及中西部核心城市聚集。

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2020年全国常住人口超千万城市达18个 十年间郑州、西安等6个城市晋级千万人口行列

表:2020年人口普查常住人口超800万城市列表

人口数据背后的楼市密码:大中城市加速人口集聚 三胎政策促进大户型住房需求释放

数据来源:各省市第七次人口普查公报

根据第七次全国人口普查数据,全国31个省市中广东、山东两省人口突破1亿,广东省达1.26亿人,河南省以9937万的人口数量位列全国第三,其中广东省拥有3个千万、6个500万以上人口的城市,形成了产业、经济、人口协同发展区域,经济、人口持续协同发力对住房需求形成有力支撑。排在第四位和第五位的省份分别为江苏省和四川省,总人口在8000万-9000万之间。广东、山东、河南、江苏、四川五省份总人口占全国的比重超过35%。

从各城市规模来看,全国常住人口2000万级别城市由2010年的2个增加到4个,重庆常住人口3205万,居全国首位;北京常住人口由2010年的1962万增长至2020年2189万,人口呈稳步增长态势;成都常住人口由1512万人提升至2094万。1000万-2000万人口的城市达到了14个,其中西安、郑州、杭州、东莞、长沙、青岛十年间均成功突破1000万人口,2020年郑州成为河南省唯一千万人口城市,总人口达到1260万;另外,广州、深圳常住人口分别达到1868万人和1756万人,向2000万级别快速提升,深圳十年累计增长714万人,十年间全国人口增量最大。800万-1000万人口城市包含22个城市,佛山、宁波、合肥、南宁、昆明、福州、阜阳等城市均位居该梯队。

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人口持续向东部区域及中西部核心城市聚集,人口流动速度加快。近十年深圳、广州、成都、西安、郑州等城市常住人口累计增加超300万

图:2010-2020年全国常住人口增量分布图(万人)

注:西安人口增量为官方公布数据,未剔除区域调整因素

人口数据背后的楼市密码:大中城市加速人口集聚 三胎政策促进大户型住房需求释放

数据来源:各省市第七次人口普查公报

粤港澳大湾区作为我国深化改革、全面发展探索的试验区,长期以来经济高度发达,经济实力雄厚,近年来产业持续向高端制造业转型,不同城市之间产业优势互补,发展更加协同,且其区位优势明显,气候温和、自然条件宜居,人口吸引力持续增强。核心城市深圳、广州人口吸引力保持领先,成为2010-2020年间全国人口增长最多的城市,深圳十年人口累计增加714万人,广州十年累计增加598万人。近几年,随着城市价值不断提升和区域规划利好逐步兑现,佛山、东莞的人口吸引力亦在不断增强,人口增量突出,近十年间分别累计增加230万和225万人,位居全国第10和第13位。另外,惠州、中山人口累计增量超100万,珠海人口累计增加88万人。

长三角核心城市上海、杭州、苏州、宁波人口吸附力强。上海十年常住人口累计增加185万人,增量略低于杭州、苏州城市,十年人口累计增速8%。杭州由于近年来互联网产业蓬勃发展,人才引进、落户政策不断升级,人口集聚效应明显,十年常住人口累计增加324万,居全国第6位,成为浙江人口总量最多的城市;苏州十年常住人口累计增加229万人,位居全国第11位,长三角地区第2位;另外,合肥、宁波、南京、无锡、金华等城市常住人口增加超百万。

相比粤港澳和长三角城市群,京津冀人口增长相对缓慢。北京近几年持续落实疏解非首都功能工作,在京津冀协同发展大格局下,近十年人口累计增加227万,是京津冀地区唯一人口累计增量超200万城市,居全国第12位。廊坊受益于北京人口外溢,十年人口累计增加111万,位居城市群第2位,近十年常住人口累计增速25.2%,居京津冀各城市首位;石家庄近十年人口累计增加超100万,作为河北省省会城市,且落户门槛已趋于全面放开,随着城镇化进程的持续推进,进城人口有望进一步增加;天津2010年以来常住人口增加相对缓慢,十年累计增长93万人,略低于同级别二线城市。

中西部核心城市在近几年国家“西部大开发”、“中部崛起”、“一带一路”战略带动下,经济、产业逐步崛起,不断承接东部产业转移,特别是中西部省会城市人口吸引力不断增强。成都、西安、郑州、重庆近十年以来常住人口累计增量均超300万,居全国前十行列。其中成都、西安凭借大力度的人才引进政策、在西南和西北独特的区位优势、产业结构不断升级等,常住人口增加量分别达582万和449万,居全国第3、4位,仅次于深圳和广州。郑州依托于河南省强大的人口基础以及省会城市的资源聚集能力,十年人口累计增量亦接近400万,位居全国第5。

表:十年全国商品房销售面积超1亿平方米的城市人口数据

大中城市加速人口集聚 三胎政策促进大户型住房需求释放,人口数据背后的楼市密码

数据来源:各省市第七次人口普查公报,CREIS中指数据

人口大市房地产市场规模突出,大量新增人口进一步为房地产市场规模提供支撑。近十年,全国商品房累计销售面积超1亿平方米的城市共34个,总销售面积超55亿平方米,占全国的比重接近40%。其中一二线城市26个,重庆、成都、武汉、郑州和西安位居前五,十年累计销售面积均在2亿平方米以上;三四线城市8个,佛山、南通、潍坊等城市均在列,这部分城市均属于人口大市,近十年人口增长数据亦较为突出。

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“人才政策”继续发力,大中城市落户门槛继续降低,加速人口集聚

近年来全国多个城市出台、更新了“人才政策”,包括放宽落户条件、住房支持、人才补贴等多项举措,旨在增加人才流入,增强城市综合竞争力。出台人才政策的城市不仅包含广州、杭州、南京、宁波、厦门等一二线城市,也包括江门、南通、晋城、常州等普通地级市。

广州、杭州、宁波、武汉、西安、成都等经济发达、产业基础好的城市引才效果显著。广州给予本科生落户补贴2万,硕士生3-4万,博士生5-6万元;杰出人才、优秀人才每年津贴最高20万,连发三年,每月还有最高1万元住房补贴,且白云、黄埔、南沙、花都等外围区域人才政策频出,结合广州加强新型城镇建设的契机,外围区域人口增速高于中心城区。

图:重点城市每10万人口中拥有的大学(大专及以上)

受教育程度人数排名(单位:人/10万人)

大中城市加速人口集聚 三胎政策促进大户型住房需求释放,人口数据背后的楼市密码

数据来源:各省市第七次人口普查公报

根据第七次人口普查数据,各城市中,北京、南京、上海、郑州、深圳等城市每10万人大专及以上人数较多,人口受教育程度较高。其中,北京每10万人大专及以上人数超4万人,居全国首位;南京依托于较多的高校资源,每10万人中大专及以上人数达到3.52万人,超过上海、深圳、广州等一线城市,位列第二。城市人口受教育程度高一定程度上代表了未来城市发展潜力较大,经济活力较为突出,购买力相对更为强劲。

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“少子老龄化”加快,人口增长出现放缓趋势

对城市发展形成较大挑战

根据第七次人口普查数据,全国人口中,0-14岁人口占比17.95%;15-59岁人口占比63.35%;65岁及以上人口占比13.50%。较2010年,0-14岁人口的比重上升1.35个百分点,中央推行二胎政策效果显现,幼龄人口占比增长;15-59岁人口的比重下降6.79个百分点,主要劳动力年龄人口占比较低,但由于我国人口总数较大,劳动力总量仍处于较为充足状态;65岁及以上人口的比重上升4.63个百分点,相较于联合国制定的老龄化人口占比7%的警戒线,全国多数省份人口结构进入了老龄化社会。

表:2020年主要城市不同年龄段人口占比一览

注:黑龙江、浙江、西藏等部分省份城市人口年龄构成情况未公布

大中城市加速人口集聚 三胎政策促进大户型住房需求释放,人口数据背后的楼市密码

数据来源:各省市第七次人口普查公报

全国劳动力人口占比下降,珠三角地区城市占比普遍较高,城市发展具备活力。根据第七次人口普查数据,2020年全国15-59岁人口占比63.35%,比重较2010年下降6.79个百分点,多数城市劳动力人口比重出现不同程度的下降,人口年龄结构变化将给城市未来发展带来影响。东莞、深圳、广州、佛山、惠州等处于珠三角区域的城市,普遍具有较高的劳动人口比率,其中东莞劳动力人口比率高达81.41%,劳动人口充足,城市发展更具有活力。宿迁、连云港、泰州等城市均呈现出了较为严重的“少子老龄化”的问题,城市发展潜力面临考验。黑龙江、吉林、辽宁三省“少子老龄化”问题较为严重,伴随着人口的持续外流以及本地生育欲望低下的问题,东北地区老年人比重或将越来越高,城市发展潜力将受到较大影响。

为应对人口“少子老龄化”问题,我国发布了开放“三孩”的重要举措。随着老龄化社会的持续发展,我国人口出生率的持续下降,人口数量终将达到峰值,对全国经济、社会发展均形成较大挑战。2021年5月底,中央政治局会议审议《关于优化生育政策促进人口长期均衡发展的决定》,指出将进一步优化生育政策,实施一对夫妻可以生育三个子女政策及配套支持措施。“三孩”的出生将促进大户型住房的需求释放,但受生育成本和生育观念的影响,“三孩”政策对三四线城市人口的影响或要胜于一二线城市,三四线城市未来的产品结构或需进一步向大户型倾斜。

另外家庭户规模呈现持续缩小态势,一二线城市的小户型住房需求有望增加。2020年我国共有家庭户4.94亿户,较2010年增长近23%,家庭户人口合计近12.93亿人,平均每个家庭户的人口为2.62人,受我国人口流动日趋频繁和婚姻观、生育观、养老观等因素的影响,户均人口比2010年第六次全国人口普查的3.10人减少0.48人。未来随着城镇化进一步推进,家庭户规模或将持续缩小。人口的加速流动和家庭小型化同时催生新的小户型购房需求,这对一二线城市的影响程度或将高于三四线城市。

-结语-

2010年以来,我国人口流动趋势加剧,流动人口累计增加了1.5亿人,累计增长69.7%,东部沿海以及中西部核心城市对人口吸引力更加强劲,各城市中深圳、广州、成都、西安、郑州等城市十年常住人口增长较为明显,这其中除了城市本身的经济、产业吸引之外,城市的落户门槛、引才政策亦发挥着重要作用。

近年我国人口增速将继续放缓,受年龄结构、生育观念等因素影响,未来一段时间我国人口可能达到峰值。接下来,不同城市人口的变化将更多依托于城市本身的吸引力,各城市引才力度将进一步加大,大中城市落户门槛降低,人口要素流动将更加自由。预计未来一段时间内,人口仍将向东部重点城市群、中西部核心城市集聚,这些地区的房地产市场空间有望得到进一步拓展。

同时,我国人口“少子老龄化”问题较为严重,多数省份人口年龄结构进入老龄化社会标准,未来养老产业发展潜力较大,但短期来看,受制于养老观念、养老产品等因素,养老产业步入快速发展通道尚需时日。

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