中国房地产,现在可能真的要遇到拐点了,但是一线大城市不能一概而论

中国房地产,现在可能真的要遇到拐点了,狂奔了几十年的,因为影响房地产发展的十个数据明显都已经到头了。

黄奇帆分析:

第一个数据,人口量

我们都知道人口是房地产需求的基础,人口不增加了,房地产就不可能再继续增长了。

黄奇帆分析,首先我们中国14亿人,他不会再过十年14个亿变成18个亿,大家基本上认为14亿就是天花板了,总之人口在减少。

第二个数据,城市化率

中国的城市化率已经达到了65%,中国的65%就相当于欧美的75%,继续增长也就是五六个点。为什么说我们国家的65%的城市化率相当于人家欧美的75%呢?

因为虽然我们还有35%的人口留在农村,但基本上都是老人和孩子,孩子长大以后可能他会往城里面转,但是老年人他都不太会转往城市里面去转移生活,他们一年比一年少,所以我们的城市化率它会随着时间的推移自动去所以跟欧美国家比,我们的人口继续往城里面转移的空间可能最多就是百分之6%。

第三个数据,人口老龄化再加深

黄奇帆分析,中国的老龄化在加深,去年就是21%,预计2035年会达到30%,你不管从哪个国家的数据看。老年人都不可能拉动房地产的需求。

以上这三点是从人口的角度出发,说明租房的需求已经出现拐点了。

第四个数据,库存量

去年为止中国房产商的手上造好一年以上没卖的房子有6亿平方米,我们一年房地产建设量也就是17亿平方米,这个就是库存啊,还不是全部库存,因为还有炒房客手上的房子,这个也是库存啊。

第五个数据,人均住房面积

就算人口不增长,如果大家还需要做得更宽,那么改善性需求还是有可能拉得动这个房产销售,那我们国家这个需求还在不在?

黄奇帆教授分析,整个中国城市人均住房面积已经达到了50平米,全世界发达国家人均武士就是天花板,也就是说我们改善需求也基本到拐点了。

第六个数据,建设量

年度房地产建设量2000年是一平方米,到了2010年是十个亿,到了2016年2017年是17个,7年4翻了。4翻17个亿是什么概念,中国占了全世界的一半,再争下去可能所有的资源都变成房地产了,所以必须要有拐点。

第七个数据,土地跟房屋的价格

中国的土地和房产的那个价格哈,几年翻了四番,房价跟地价都翻番的形式,不断往上涨,开发商肯定不怕囤货塞它,随便叫个家里都有很多无数的人去买,你要买就买,不买拉倒,因为放到明年赚的更多,但是这个上涨趋势不在了,他就不停地往外吐。

第八个数据,旧城改造的用地

他也到头了,黄奇帆分析哈,危旧房改造跟旧城改造,大规模的旧城改造差不多了撒,已经逐渐的没得这个需求了。第九是学校、医院的配套,这些设施也基本上完成了,城市学校、医院建设到头吗?第十个数据,房地产的负债率碰到天花板了,不可能再高了,必须往下压,中国我们房地产的负债率哈,都达到90%的天花板了,再过十年他不可能变成百分之一百零五三,现在很多房地产企业的负债率已经超过100%了,这个意味啥子?意味着就是他们其实自称是零资产,自己一分钱都没得,就在搞这个房地产开发,这个太危险了,所以国家画的三道红线不可能松动,只有慢慢地越走越紧,所以当这十个数据都出现拐点的时候,如果他不出现拐点的话,太不正常,太奇怪了。

但这个是全国范围来看,具体问题具体分析,总体说来,一线大城市核心区域,它有产业,不断的会有人口持续流入,不能一概而论

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