成都最新土拍,成都2022年第二批次土拍,最高清水限价31000元/㎡

7月12日-14日成都第二批次土拍在即,在放松限价、减负配建等举措下,本批次集中供应的土地可谓“诚意十足、颇有看点”,注定会为成都土拍市场写下浓墨重彩的一笔。

在政策优化、市场回暖的大环境下,锐理君认为,第二批次房企拿地策略应该是:持续关注人口聚集度高、配套成熟的区域,考虑进入门槛、后期开发空间与溢价能力以及市场需求拿“好地”。从这个层面来看,青羊区4宗地无论是从土地所在区域的城市价值,还是土地自身的利润空间,都值得开发房企重点关注与研判。

开拍前,锐理君实地去打探一番待拍的4宗地,找到它们的拿地机会点。

苏坡街道71亩、9亩地块

西三环低密地块 综合素质高

青羊区率先出让的是来自外金沙的两宗相邻地块。外金沙板块发展多年,无论教育、商业、交通还是生态,各类配套资源都具有最大的成熟度和聚集度。

我们先整体看看这两宗地的基本指标和相关建设要求:容积率分别为1.8和1.6,其中70.79亩宗地除兼容了5%-10%的计容商业比例外,还要求竞得人须在宗地内配建建筑面积不小于200㎡的开闭所1处,而9.44亩宗地无任何配建要求。两宗地由同一家企业拿地更有利于打造,具备高品质标杆项目的属性。

宗地位置:青羊区苏坡街道清波村4组,金牛区金泉街道清水河村6、7组

出让时间:7月12日10时场

净用地面积:70.8亩

土地用途分类:住兼商

计算容积率:1.8

可开发体量:8.5万㎡

起始楼面地价:14000元/㎡

土地最高限价:16000元/㎡

清水房最高销售均价:30500元/㎡

宗地位置:青羊区苏坡街道清波村4组,金牛区金泉街道清水河村6、7组

出让时间:7月12日10时场

净用地面积:9.44亩

土地用途分类:纯住宅

计算容积率:1.6

可开发体量:1万㎡

起始楼面地价:13800元/㎡

土地最高限价:15700元/㎡

清水房最高销售均价:30500元/㎡

实地探访发现,这两宗地已实施打围,宗地内无拆除的建(构)筑物,有少量土方建渣和杂树杂草。青羊区、西三环、外金沙、公园旁,该宗地的每一个标签都“金光闪闪”,机会难得。
临地铁、学校,地理位置出众

地块紧邻地铁27号线清百路站(规划),距离在建的地铁27号线蜀鑫路站距离约1.5km,拥有较高的居住便捷度。周边优质教育资源丰富,地块紧邻成都市泡桐树幼儿园清源分校,1公里范围内还有成都市花园国际小学(清波校区)、成都市清波小学校、成都市草堂小学(西区分校)、成都市树德实验中学(清波校区)等多所中小学。此外,地块周边汇聚了华润金悦湾、蓝光COCO金沙、玉润金沙等社区,具备很好的居住氛围。

清水限价30500元/㎡,利润空间大

从土地出让方案来看,两宗土地均限定了商品住宅清水最高销售均价为30500元/㎡,理论房地价差达到16500元/㎡和16700元/㎡。此外,规定其成品住宅建设比例100%,但未明确装修价格,产品的溢价空间也就更大。

临清水河+公园,“压箱底”的优质地

生态环境是现阶段居住的高频词汇,也是物业开发的绝对价值利器。这两宗地向南即是清水河,紧邻苏坡公园,其拥有的生态资源体量与密集度,可以说非常罕见了,完全能支撑起未来品质乃至高端产品的开发打造。

蔡桥街道41亩地块

高成长性区域 潜力无限

蔡桥街道41亩地块是本批次起始楼面价(14500元/㎡)和清水房限价(31000元/㎡)最高的地块。值得关注的是,该宗地是在去年12月,蔡桥片区800多亩土地调规后出让的首宗涉宅用地,极具成长性与期待值,这也是区域发展全面起势的信号,预示着更多的投资机会在路上。

宗地位置:青羊区蔡桥街道蔡桥社区8、10组

出让时间:7月12日14时场

净用地面积:40.98亩

土地用途分类:纯住宅

计算容积率:2

可开发体量:5.46万㎡

起始楼面地价:14500元/㎡

土地最高限价:16500元/㎡

清水房最高销售均价:31000元/㎡

指标优质,条件令人眼“馋”

该宗地为容积率2.0的纯住宅用地,地块方正,无任何配建要求,目前宗地已打围,内部平整。结合待出让宗地的起拍价以及地块属性来看,未来打造改善型产品有足够的市场支撑。

地段稀缺,配套先行

地块紧邻光华八线,西侧距离在建的地铁13号线瓦窑滩站约500米,交通十分便捷。地块北临成都市泡桐树小学绿舟分校,东侧为首创禧瑞光华项目,教育、医疗、生活服务中心等设施正齐头并进,整个区域正在高速发展,房企拿地后可快速上手。

“人城产”融合发展,未来可期

宗地北侧约500米为青羊新城规划在建的四川国际创新设计产业园,后期将导入大量的产业人口。锐理君获悉,区域内还有多宗住宅类用地待出让,随着配套的落地,接下来区域土地价值还有较强的追涨动力。因此对于拿地房企来说,一方面是在抢占先机,另一方面是提前占位营销高点,可借力高水准产品承接更多居住需求。

三年来首次供地,填补市场空白

宗地周边上一次供地追溯至2019年8月,由首创竞得的74亩宅地,打造的首创禧瑞光华项目。目前,地块周边2公里范围内仅有建发央著(户型建面约90-170㎡高层,清水单价约2.9-3.1万元/㎡)和首创禧瑞光华(少量叠拼现房在售,户型建面约233-247㎡,清水单价29999元/㎡)2个项目在售,市场已开启补仓模式。这宗地上市,对房企来说可谓是久旱逢甘霖,后续打造的项目必然颇受关注。

黄田坝街道23亩地块

优质“熟地”,方正易打造

黄田坝街道23亩地块,起拍价13300元/㎡,是本批次起拍价最低的地块,面积不大,准入条件比较宽松,直接降低了房企的开发成本。地块限定的住宅最高清水均价为29000元/㎡,投资开发的利润空间也比较有保障。从锐理君现场打探来看,宗地已打围,周边道路均已形成,是一宗相当成熟的地块。

宗地位置:青羊区黄田坝街道黄土社区7、8组

出让时间:7月13日10时场

净用地面积:22.75亩

土地用途分类:纯住宅

计算容积率:2.5

可开发体量:3.79万㎡

起始楼面地价:13300元/㎡

土地最高限价:15100元/㎡

清水房最高销售均价:29000元/㎡

三条轨交强势“坐镇”,交通便捷

宗地距离成都西站约1公里,可通过4号线、9号线及规划的地铁28号线三条地铁线路快速通达全城。完善的交通体系,能够为宗地后期产品溢价能力与物业增值空间提供强大支撑。

周边完善的公共配套,生活氛围浓厚

周边2公里范围内,除了青羊工业总部基地及总部经济区外,还有青羊万达广场、成都市妇女儿童中心医院等配套。对项目未来的住宅销售来说,是实实在在的加分项。

全龄化教育资源覆盖,是营销的“王牌”

本宗地是青羊教育资源的“集大成者”,地块紧邻泡桐树幼儿园、成都实验小学明道分校、石室中学(在建),优质教育配套密集分布。

区域宅地断供2年,易拿易打造

锐理数据统计显示,该片区自2020年1月后再无土地出让,也无存量住宅。因此,区域需要全新的项目,以新的产品定位,来补充区域的住宅供应,这也是本宗地的机会所在。

结合宗地周边已售罄的新力曦悦和龙湖西府琅悦项目来看,区域整体的改善基因已形成。本宗地23亩的体量,总价可控,拿地后可以走高改品质路线,以此吸附高端改善群体并提升溢价空间。

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