7月12日-14日成都第二批次土拍在即，在放松限价、减负配建等举措下，本批次集中供应的土地可谓“诚意十足、颇有看点”，注定会为成都土拍市场写下浓墨重彩的一笔。
在政策优化、市场回暖的大环境下，锐理君认为，第二批次房企拿地策略应该是：持续关注人口聚集度高、配套成熟的区域，考虑进入门槛、后期开发空间与溢价能力以及市场需求拿“好地”。从这个层面来看，青羊区4宗地无论是从土地所在区域的城市价值，还是土地自身的利润空间，都值得开发房企重点关注与研判。
开拍前，锐理君实地去打探一番待拍的4宗地，找到它们的拿地机会点。
苏坡街道71亩、9亩地块
西三环低密地块 综合素质高
青羊区率先出让的是来自外金沙的两宗相邻地块。外金沙板块发展多年，无论教育、商业、交通还是生态，各类配套资源都具有最大的成熟度和聚集度。
我们先整体看看这两宗地的基本指标和相关建设要求：容积率分别为1.8和1.6，其中70.79亩宗地除兼容了5%-10%的计容商业比例外，还要求竞得人须在宗地内配建建筑面积不小于200㎡的开闭所1处，而9.44亩宗地无任何配建要求。两宗地由同一家企业拿地更有利于打造，具备高品质标杆项目的属性。
宗地位置：青羊区苏坡街道清波村4组，金牛区金泉街道清水河村6、7组
出让时间：7月12日10时场
净用地面积：70.8亩
土地用途分类：住兼商
计算容积率：1.8
可开发体量：8.5万㎡
起始楼面地价：14000元/㎡
土地最高限价：16000元/㎡
清水房最高销售均价：30500元/㎡
宗地位置：青羊区苏坡街道清波村4组，金牛区金泉街道清水河村6、7组
出让时间：7月12日10时场
净用地面积：9.44亩
土地用途分类：纯住宅
计算容积率：1.6
可开发体量：1万㎡
起始楼面地价：13800元/㎡
土地最高限价：15700元/㎡
清水房最高销售均价：30500元/㎡
实地探访发现，这两宗地已实施打围，宗地内无拆除的建（构）筑物，有少量土方建渣和杂树杂草。青羊区、西三环、外金沙、公园旁，该宗地的每一个标签都“金光闪闪”，机会难得。
临地铁、学校，地理位置出众
地块紧邻地铁27号线清百路站（规划），距离在建的地铁27号线蜀鑫路站距离约1.5km，拥有较高的居住便捷度。周边优质教育资源丰富，地块紧邻成都市泡桐树幼儿园清源分校，1公里范围内还有成都市花园国际小学（清波校区）、成都市清波小学校、成都市草堂小学（西区分校）、成都市树德实验中学（清波校区）等多所中小学。此外，地块周边汇聚了华润金悦湾、蓝光COCO金沙、玉润金沙等社区，具备很好的居住氛围。
清水限价30500元/㎡，利润空间大
从土地出让方案来看，两宗土地均限定了商品住宅清水最高销售均价为30500元/㎡，理论房地价差达到16500元/㎡和16700元/㎡。此外，规定其成品住宅建设比例100%，但未明确装修价格，产品的溢价空间也就更大。
临清水河+公园，“压箱底”的优质地
生态环境是现阶段居住的高频词汇，也是物业开发的绝对价值利器。这两宗地向南即是清水河，紧邻苏坡公园，其拥有的生态资源体量与密集度，可以说非常罕见了，完全能支撑起未来品质乃至高端产品的开发打造。
蔡桥街道41亩地块
高成长性区域 潜力无限
蔡桥街道41亩地块是本批次起始楼面价（14500元/㎡）和清水房限价（31000元/㎡）最高的地块。值得关注的是，该宗地是在去年12月，蔡桥片区800多亩土地调规后出让的首宗涉宅用地，极具成长性与期待值，这也是区域发展全面起势的信号，预示着更多的投资机会在路上。
宗地位置：青羊区蔡桥街道蔡桥社区8、10组
出让时间：7月12日14时场
净用地面积：40.98亩
土地用途分类：纯住宅
计算容积率：2
可开发体量：5.46万㎡
起始楼面地价：14500元/㎡
土地最高限价：16500元/㎡
清水房最高销售均价：31000元/㎡
指标优质，条件令人眼“馋”
该宗地为容积率2.0的纯住宅用地，地块方正，无任何配建要求，目前宗地已打围，内部平整。结合待出让宗地的起拍价以及地块属性来看，未来打造改善型产品有足够的市场支撑。
地段稀缺，配套先行
地块紧邻光华八线，西侧距离在建的地铁13号线瓦窑滩站约500米，交通十分便捷。地块北临成都市泡桐树小学绿舟分校，东侧为首创禧瑞光华项目，教育、医疗、生活服务中心等设施正齐头并进，整个区域正在高速发展，房企拿地后可快速上手。
“人城产”融合发展，未来可期
宗地北侧约500米为青羊新城规划在建的四川国际创新设计产业园，后期将导入大量的产业人口。锐理君获悉，区域内还有多宗住宅类用地待出让，随着配套的落地，接下来区域土地价值还有较强的追涨动力。因此对于拿地房企来说，一方面是在抢占先机，另一方面是提前占位营销高点，可借力高水准产品承接更多居住需求。
三年来首次供地，填补市场空白
宗地周边上一次供地追溯至2019年8月，由首创竞得的74亩宅地，打造的首创禧瑞光华项目。目前，地块周边2公里范围内仅有建发央著（户型建面约90-170㎡高层，清水单价约2.9-3.1万元/㎡）和首创禧瑞光华（少量叠拼现房在售，户型建面约233-247㎡，清水单价29999元/㎡）2个项目在售，市场已开启补仓模式。这宗地上市，对房企来说可谓是久旱逢甘霖，后续打造的项目必然颇受关注。
黄田坝街道23亩地块
优质“熟地”，方正易打造
黄田坝街道23亩地块，起拍价13300元/㎡，是本批次起拍价最低的地块，面积不大，准入条件比较宽松，直接降低了房企的开发成本。地块限定的住宅最高清水均价为29000元/㎡，投资开发的利润空间也比较有保障。从锐理君现场打探来看，宗地已打围，周边道路均已形成，是一宗相当成熟的地块。
宗地位置：青羊区黄田坝街道黄土社区7、8组
出让时间：7月13日10时场
净用地面积：22.75亩
土地用途分类：纯住宅
计算容积率：2.5
可开发体量：3.79万㎡
起始楼面地价：13300元/㎡
土地最高限价：15100元/㎡
清水房最高销售均价：29000元/㎡
三条轨交强势“坐镇”，交通便捷
宗地距离成都西站约1公里，可通过4号线、9号线及规划的地铁28号线三条地铁线路快速通达全城。完善的交通体系，能够为宗地后期产品溢价能力与物业增值空间提供强大支撑。
周边完善的公共配套，生活氛围浓厚
周边2公里范围内，除了青羊工业总部基地及总部经济区外，还有青羊万达广场、成都市妇女儿童中心医院等配套。对项目未来的住宅销售来说，是实实在在的加分项。
全龄化教育资源覆盖，是营销的“王牌”
本宗地是青羊教育资源的“集大成者”，地块紧邻泡桐树幼儿园、成都实验小学明道分校、石室中学（在建），优质教育配套密集分布。
区域宅地断供2年，易拿易打造
锐理数据统计显示，该片区自2020年1月后再无土地出让，也无存量住宅。因此，区域需要全新的项目，以新的产品定位，来补充区域的住宅供应，这也是本宗地的机会所在。
结合宗地周边已售罄的新力曦悦和龙湖西府琅悦项目来看，区域整体的改善基因已形成。本宗地23亩的体量，总价可控，拿地后可以走高改品质路线，以此吸附高端改善群体并提升溢价空间。
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