成都购房新政后,成都楼市会有哪些变化?

成都公布了《关于深入实施幸福美好生活十大工程促进房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称3.22新政),共计16条新政,全面加码成都楼市调控。

新政之后,很多购房者对未来成都楼市的走势产生了一定的迷茫。在我们的私信、问问和公众号后台上,都收到了不少读者的咨询。问题主要集中在:成都的二手房现在还能不能买?是保持观望还是马上出手?限房价竞地价,会不会导致地价更贵?房价会涨还是会跌?银行认房认贷,会导致楼市出现哪些变化等等。

坦白讲,3.22新政中,部分政策已经“靴子落地”,我们可以分析判断出它的一些影响,但还有一些政策细则并没有出台,所以更多只是一种预判,不一定很准确。但鉴于广大读者的迫切需求,今天我们就一起来捋一捋。

第一、深刻理解3.22新政的背后逻辑

和过去的一些调控新政不同的是,成都3.22新政是一次真正意义上的“三堂会审”,即住建、规自、银行三大体系同时出手。

住建的调控,核心措施主要有三个:热点楼盘限售期3年变5年;法拍房限购;二手房出台指导价。可以看出,住建的打法是“查缺补漏”。一是因为过去调控的主角一直是住建,政策基本“应出尽出”,空间已经不大;二是针对近期成都部分板块二手房“作妖”和“天价”法拍房等热点舆情来的,时效性极强。因此,住建在3.22新政中,承担“堵漏”的职责。

规自的调控,核心措施主要是两点:一是加大供应,增加20%以上的住宅用地,并按中央要求集中公示,集中供应;二是“限房价,定品质,竞地价”,从土地端稳定市场,稳定预期。可以看出,规自的打法叫“釜底抽薪”,从房价倒推土地竞拍,让房企对未来的房价预期不再盲目乐观,从而理性拿地。

银行的调控,核心措施也是两点:一是认房认贷,提高了很大一部分购房者的首付比例;二是规范资金来源,对消费贷、经营贷违规流入楼市进行清算。包括对后期二手房指导价的政策执行,可能也更多是依靠银行体系来实施。所以,银行的打法类似于“分流需求”,通过提高门槛来让过热的需求端降温。

这就好像在烧一锅水,之前虚火较旺,热水沸腾,蒸汽四溢。为了让它温和下来,住建通过“查缺补漏”,给它加了一个盖子;规自通过“釜底抽薪”,把锅底的柴火抽掉一些,降低火候;而银行通过“分流需求”,相当于给锅里加入了更多的冷水,中和热水的温度。

三大措施之下,成都楼市的热度一定会比3.22之前有所下降。这一点,毋庸置疑,大家不要抱有任何侥幸心理。

第二、成都3.22新政后楼市三大变化

应该说,每一次新政之后,楼市都会出现一些相应的变化,就好像亚马逊流域的一只蝴蝶扇动翅膀,就可能在北美洲引起一场龙卷风。成都3.22新政也不会例外,我个人的观点,大概率会在以下三个层面有所变化,供大家参考:

1、土地市场稳中有降,以稳为主。

什么是稳中有降,以稳为主?主要是指成都的土地价格,会维持在一个相对稳定的状态,楼面价会与3.22之前相差不大,成交情况应该也不会太差;但是那种比较激进的“单价地王”现象应该会有所收敛。总之,成都地价会在前期高位维持箱体震荡的行情。个人预计,核心区楼面价会维持在1.5-2.5万元/平之间。

作出这样的判断,我有三个理由:

首先,成都土地,物有所值。

这个没什么好说的,成都的城市量级已经在这个位置上了,它必然体现在土地价格上,你不可能要求一个城市的经济、环境、配套越来越好,人口越来越多,但城市土地还越来越便宜,这是不科学的;同时,前期成都所谓的“高价地”,基本也得到了市场的认同和消化,开发商拿地热情和购房者买房热情都不低,完全可以判断为市场的良性循环。所以,成都地价没有大幅度下跌的基础。

其次,地王现象,必将收敛。

过去开发商拿地,尤其是高价拿地,都是基于对成都未来房价的乐观预期,甚至我在跟不少开发商交流时,都发现他们对成都限价松动抱有不切实际的幻想。但是3.22新政之后,“土地集中供应+限房价竞地价”两大政策叠加,必然导致土地市场回归理性。

很简单的道理,土地集中供应相当于“打批发”,一次性推出几十块土地,而开发商并不会凭白无故增加,开发商手里的资金也不会凭白无故增加,所以,必然导致信息更透明,竞争更理性。

同时,限房价竞地价,相当于锁死了开发商对未来房价的预期。例如,房价限定在2.5万,哪个开发商脑壳再铁,也不可能把地价拍到2.5万以上,他们只会反推自己的资金利息,建安成本,利润需求等等,最终一定会把举牌控制在楼面价2万以内,这就避免了房企对未来房价盲目乐观导致拿地出错。

最后,土地财政,刚性需求。

从财政的角度看土地问题,会更清晰一些。成都近两三年的土地财政收入,大概就是每年1400-1500亿左右的水平,这是一个刚性需求。很简单,政府也有债务要还,有公务员要发工资,城市发展建设也不能放慢脚步;这就跟我们每个家庭一样的道理,你每年挣的钱,要还房贷,要给老婆交生活费,还要给孩子各种学费、培训费,哪样都不敢少。在这种情况下,你收入如果敢降低一截,那就是致命的危机。因此,政府每年1500亿左右的土地财政收入,也是不敢少的。

所以,我们会看到,成都今年加大了21%的住宅土地供应量(2021年计划供应总量1100公顷,而2020年商品住宅供地是907公顷)。一方面,当然是为了响应中央的要求,加大商品住宅土地供应,平衡市场需求;另一方面,自然也是为了最大限度保证土地出让收入维持在1500亿以上。

换言之,有关方面已经提前预判,去年907公顷土地就可以卖出1500亿左右的货值,但今年鉴于“土地集中出让+限房价竞地价”的双重政策叠加,土地市场可能会出现一些风险,但这个风险不会超过20%,所以增加了21%的货值,来保证财政收入的刚性需求。

2、新房市场价格平稳,成交分化。

新房市场分两块,一个是存量新房市场,也就是我们现在看到的市面上已经开盘的,或者即将开盘的这些项目;另一个是增量新房市场,也就是今年还没拍的那些土地将来修出来的房子。

存量新房,除了极少数性价比极高的“热点楼盘”之外,大多数存量新房也都是近两年的高价地项目了,这些项目几乎都是成本定价法,开发商的利润非常低。

我曾经跟几个开发商交流过,他们现在做一个中小规模的项目,利润甚至只有几百万,稍有不慎就是亏本。所以,这些存量新房会继续维持当前的价格,按照每年涨幅不超过5%的方式,维持房价总体平稳。

而增量新房,就更简单了,因为是“限房价,定品质,竞地价”,所以它的价格从土地出让那一刻起,就已经决定了。当然,目前政府会给这些土地“限什么样的价格”我们并不清楚,但从3.22新政的初衷我们不难预判,大概率会是和当前存量新房维持相似的价格。

这里的价格,是指清水价格,唯一可能存在的变数,应该会在精装上。目前成都的精装上限定的非常低,已经严重影响了一些高端楼盘的品质。因此,未来有可能在“限价精装”的基础上,让购房者自愿选择一些“个性包”,不计入房价和贷款中。

价格平稳的同时,楼市的分化或许不可避免。这个分化具体是指:低总价楼盘竞争更加激烈,而高总价楼盘面临滞销。

这和银行的信贷门槛有关。根据3.22新政“认房认贷”的要求,不少购房者的首付门槛会提高到4-5成。不仅如此,严查资金来源,银行利率上涨等一系列因素,都会导致购房者对银行的资金占有比例减少,成本增加。

银行这么做,本质上是让部分购房需求延迟满足。你首付不够,你就再存两年的钱;你想用经营贷、消费贷买房,我就严查你;你们买房热情太高,我就加你利息等等。这让我想起中国人民银行党委书记郭树清的一句话:“高收益意味着高风险,收益率超过6%就要打问号,超过8%很危险,超过10%就要做好损失全部本金的准备”。然而,现在成都首套房贷利率都基本超过6%了,我也建议一些购房者,尤其是还想着投资的购房者,打一打这个问号。

这会导致两种情况,一是真的如银行所愿,部分购房者会延迟购房,把多出来的1-2成首付攒齐再说;二是降低买房要求,去买低一个层次的房子。

举个例子:某人原本有150万,准备3成首付购买一套500万的房子,但3.22新政后他需要把首付提高到5成,所以它要么延迟购房,再攒100万;要么把500万的房子需求变成买300万的房子,这就会导致500万的房子滞销,而300万的房子竞争更大。

可以预见,在买房门槛抬高,市场资金总体减少,且利率维持高位的情况下,相对更容易上车的低总价房源一定会迎来更多的购买力量;而反之高总价房源的购买需求会延迟。市场分化也就由此出现了。

3、二手房价虚高回落,成交降低。

二手房官方指导价的细则其实还没有落地,但自从3.22新政之后,明显市场预期已经发生了微妙的变化,房东收敛了不少,购房者也冷静了许多。

但是接下来会怎么走,大概率还是会类似深圳的模式。

成都可能会先去深圳调研学习一下相关的经验,然后率先对几个热点板块出指导价。这个指导价肯定是大大低于当前的挂牌价的,而后续银行会跟进,按照指导价给予二手房贷款,相当于又抬高了购买二手房的资金门槛。

根据深圳的市场反馈,一方面,房东短时间内也不会接受指导价,可能会撤销挂牌,减少市场供应;二方面,购房者因为门槛抬高,购买需求延迟或者转移,减少市场需求;三方面,部分等着置换的房东,可能会让渡一些价格,致使房价虚高的部分出现回落。但总体来说,成交量大幅下跌,二手房价虚高部分回落,会是基本趋势。

当然,成都本身二手房也是局部过热,因此一些原本就没有什么涨幅的板块和房源,房价会维持相对稳定。

第三、成都3.22新政后的购房者指南

对于大多数普通购房者而言,3.22新政以后有哪些应对指南呢?结合我们前面的趋势分析,大体会得出以下结论:

1、成都新房房价整体稳定,购房者完全可以按需购买,不用过于担心。其中性价比极高的“热点楼盘”,有条件的(刚一刚二、棚改等)购房者当然要锁定购买;而性价比中等的非热点楼盘,其中低总价的项目,要积极购买,越往后竞争可能越大;地段好、品质优的高总价的项目酌情购买,尤其是一些普通资格的购房者,之前可能入不了围,但3.22新政后这样的机会变大了;相反,如果地段、配套、产品一般,但总价又比较高的项目,就一定要谨慎考虑。

2、二手房要分开看,如果是热点板块,前期价格已经虚高的二手房,一定不要购买,这时候的风险是最大的;如果非买不可,也要把价格砍到合理水平再说,时间在购房者一边。非热点板块的二手房,只要前期涨幅不大的,可以考虑。个人建议预算100万以内的购房者,预算200万以内的普通资格购房者,可以直接淘二手为主。

3、牢记“房住不炒”四字箴言。对于大多数普通购房者而言,在当前“低杠杆+高利率”的信贷背景下,建议大家只考虑自住需求买房,除了一些“热点楼盘”之外,不建议投资需求买房,你每年那点涨幅有可能还跑不赢利息的。

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