成都土地价格猛涨,土地上涨的原因,土拍对购房者有什么影响,释放了什么信号

近日,成都第三批次土拍信息正式公布,本次土拍共48块地,共2499亩,将于10.26-10.27日举行,本次拍卖同样将采取“限房价、定品质、竞地价”的方式进行。

从本次供地地块来看:

龙泉驿供应最多,有9块地,

金牛区其次,有8块地,

天府新区,成华区,双流,新都都是4块地,

青羊区和郫都都是3块地,

高新,武侯,温江,新津都是2块地。

其次从本次供地面积来看:

前三名为:

金牛区431亩,天府新区364亩,双流供294亩,

其次为:龙泉驿供应253亩,成华区209亩,新都201亩,青羊区184亩,温江146亩,郫都136亩,武侯区90亩,高新区85亩,新津70亩,锦江区32亩。

再次从清水限价来看:

锦江区的地块价格最高,达到了33400元,

高新区,天府新区,青羊区,武侯区金牛区的最高限价也都突破了30000元。

龙泉驿,双流的限价也达到了2万七八,

郫都和新都价格最温柔,最高限价不超过2万。

而新津则取消了限价。

本次土拍有几个看点值得关注:

第一:本次供应比起一次和二次来看,数量和面积都有所减少

今年3月份的第一批次供应了50块地,面积3172亩,最后成交了44块,

今年7月份的第二批次供应了55块地,面积3040亩,最后成交了53块,

本次10月份的第三批次供应48块地,面积2499亩。

之所以供应减少,原因有二:

1:目前房企生存压力较大,参与拿地的积极性不高,供应持续加大一旦流拍,会影响购房者信心。

2:前期的土地大部分是平台公司托市,而托市也有限度,前段时间,全国多个城市的城投公司出现债务问题,信用受损,因此一味的指望城投,不太合适。

另外从地块质量来看,并没有太多很好的地块,

也能理解,在当下的市场,即便有好地块,溢价率也不高,因此惜售。

第二:土地价格再次刷新区域价值

比如天府新区锦江生态带的地块,清水限价达到3万,而目前周边的二手房挂牌在2.7万,新房在2.6万左右。

比如怡心湖地块限价达到2.7万,而周边价格在2.4万,并且存货还不少。

其余多个区域上涨明显,比二批次的土地价格普遍涨了10%以上。

本次房地价差仍然较大

比如金牛区北站西三巷的47亩地块,价差达到了19600元,另外,武侯,天府新区,都有多个地块的房地价差超过了15000元,

价差拉大,其背后廉叔认为有三个原因:

1:目前开发商局面艰难,适当的让利可以鼓励开发商拿地,活跃市场。

2:适当的让利可以让开发商开发出更有品质的产品,更能符合市场需求,同时减少交房纠纷。

3:目前拿地企业以央国平居多,有一定的福利倾斜。

第四:不限清水价的信号

关于这一点,很多朋友会忽视,因为新津并不是一个热点区域,不过这让我联想到近期南京的土拍,

9月份南京的土拍,就全面取消了清水限价,

如今新津取消限价,那么也有可能,在未来,成都主城也全面取消限价,

当然这只是一种推论,

如果真的全面取消限价,也不一定完全是坏事,后期有机会会跟大家分享。

至于本次土拍的结果,在廉叔看来,并无新鲜事:溢价率不高,同时又是央国平的天下。

很多人不明白,为什么土地价格会一路上涨

原因有二:

1:传递市场信心,

土拍价格上涨可以让购房者对未来房价上涨产生信心,或者是让部分购房者产生恐慌性购房,从而活跃购房市场。

2:土地财政的需要,

成都目前对土地财政的依赖较大,因此需要提高土地出让金,即便没有民企参加,城投公司也在土地财政中也扮演重要角色,这点不细讲。

今年以来,受经济下行影响,全国很多地方的财务压力非常大,甚至很多事业单位,公务员都在降薪,缩减,

成都由于举办大运会,财政支出比较大,因此对土地依赖更大。

土拍对购房者有什么影响

1:没必要恐慌

清水限价只是最高限价,真实的售价仍然会根据市场行情而定,比如目前很多楼盘,都是限价盘,然而打折的情况,上分销的情况非常普遍。

2:新房价格上涨是趋势

这句话廉叔已经说过很多年了,上涨是必然趋势,只不过会保持温和上涨,逐步上涨的态势,

3:倒挂新盘成为历史

前些年倒挂的网红新盘目前所剩不到20个,之后的市场,新房价格普遍高于二手房将成为常态,而大多数新房也会顺销,普通改善型客户可选择面增多。

4:产品差异化增大

随着房价单价的增高,开发商在产品设计上会呈现两极化,

要么做更大的豪宅,大面积,重舒适,吸引高端客户,

要么做功能型小户型,重实用性,吸引刚需客户,

从最近一年的新房产品供应来看,90平的套三也是越来越多了。

我曾经看到过广州的一个成交数据分析,很有意思,最近两年,广州四房成交中,面积在90-130平的最多,

这说明,随着单价越来越高,人们买房会更注重功能而不是舒适。

最后,依旧是掏心窝子的肺腑之言,

房子不是人生中一定要买的资产,但是是绝大多数人都想要获得的资产,

买房有风险,但是买房依旧是普通人最靠谱的财富增值方式,

买房的坑很多,买错一套房,5年都白忙。

买房逐渐成为一个需要资金门槛,需要认知门槛的行为,资金不够,认知不够,都买不到好房。

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