成都下半年房产楼市预期如何?上半年楼市政策密集又谨慎

2022年已过半,今年上半年,受外部不稳定环境以及疫情等因素的冲击,全国经济下行压力较大。作为楼市供销的两方,房企面临着融资难、现金流承压、交付难等现实问题,“爆雷”不在少数,购房者受经济环境及房企不稳定表现的影响,市场信心不足,消费意愿疲软……多方冲击下,全国房地产市场度过了极具挑战性的半年,也是从中央到地方扶持政策尤为密集的半年。

而成都,在全国楼市中一向是“重点城市”,政策密集,覆盖面广,调控力度大——2016年10月成都成为当年首批以自然人为单位限购的城市;2017年二手房被纳入限购范围,新房开始实行摇号政策;2018年刚需优先摇号,限购对象改以家庭为单位;2020年,“双限地”出现在成都土拍市场中,调控深入土地端;2021年持续打补丁,法拍房纳入限购,二手房有了“市场参考价”……

回到当下,这以“稳地产”为重心的上半年,成都楼市政策又有怎样的特点?下半年会有怎样的政策预期?近期,锐理数据将重磅发布2022年成都房地产市场半年报,可加以关注,在此之前,我们先简单回顾一下。

2022上半年

成都重点楼市政策回顾

从1月开始,全国楼市政策端持续表现出“维稳”“救市”两大主题,比如5年期以上LPR21个月以来首次下调,鼓励人口净流入城市大力发展租赁住房,强调要防范应对房地产项目逾期交付风险等。不过相较之下,前期成都的动作“幅度”不大,政策端比较平稳。

前四个月,成都房地产市场相关政策基本与中央政策保持一致。

● 1月初,国务院办公厅提出要进一步深化户籍制度改革,加快畅通劳动力和人才社会性流动渠道,同期成都市户籍迁入登记管理办法出炉,以为城市人口带来更多的增量;

● 1月20日,5年期以上LPR21个月以来首次下调,信贷环境逐渐宽松,成都部分商业银行也调低了放贷标准(比如中信银行、农行、工行和招行),放低了首付款和流水要求,2月份成都新房首套利率基本在5.58%,二套房6.08%,较去年有所下降;

成都下半年房产楼市预期如何?上半年楼市政策密集又谨慎

● 《“十四五”公共服务规划》中提到,人口净流入大城市要大力发展保障性租赁住房,两部门强调应加大保障性租赁住房金融支持力度,推动配套措施落地。成都公布,“十四五”期间将建设保障性租赁住房30万套,投资1500亿……4月是成都楼市政策的分水岭。

4月29日,中共中央政治局召开会议,支持各地从当地实际出发完善房地产政策、支撑刚性和改善性住房需求,“一城一策”的大幕正式拉开。在政策层层加码5年多以后,今年5月,成都连发两条重磅政策,为高压的楼市“松绑”——

5月16日,成都市出台《关于支持刚性和改善性住房需求的通知》,《通知》优化了预售取证条件及资金监管,中心城区购房时三圈层住房不再纳入家庭总套数计算,同时缩短了无房家庭住房转让记录约束时限。这一政策,主要是扩充了中心城区的购房需求,但对成交的带动有限。

成都下半年房产楼市预期如何?上半年楼市政策密集又谨慎

5月31日,成都进一步出台《关于进一步优化完善房地产政策促进市场平稳健康发展的通知》,涉及限购、限售、公积金贷款、增值税核定等方面,为市场增加了更多“房票”的同时,降低了购房成本,和516政策相比,更进一步刺激了楼市的活跃度。

成都下半年房产楼市预期如何?上半年楼市政策密集又谨慎

6月17日,成都印发《成都住房公积金管理中心同城化公积金贷款实施细则(试行)》,成都公积金在德、眉、资买房可申请办理同城化公积金贷款。此外,5月初成都还印发了“交房即交证”改革试点实施方案,有效保障购房者合法权益的同时,能倒逼开发商提升品质和服务,促进行业的健康发展。

2022上半年

成都楼市政策主要特点

以成都为参照,其实也可以看出今年上半年全国楼市政策的几个特点。

保持一个基调——房住不炒;围绕一个主题——积极扶持。

无论何种调控政策,都坚持“房住不炒”的基调不动摇。成都5月出台的这两个重点政策,目的仍是支持刚性和改善性住房需求,并从购房资格、购房成本、交易税费等方面予以优化。

政策频繁密集但谨慎。

据相关统计,今年上半年全国200余城市总共发布了近500次楼市调控政策,单看成都,也在半个月内两度发布重磅政策。但是,尽管新政密集,各地仍坚持逐步小幅松绑,不少城市甚至出现了“一日游”政策,试探意味明显。

成都516主要是为中心城区购房需求扩容,而半月后的531政策才从更大范围内进行了优化。那么此后呢?还有没有进一步优化的空间?想来是有的。

涌现极具时代特色的创新型政策。

成都531政策中提到,二孩及以上家庭,可在现有限购套数基础上新购买1套住房,非本市户籍二孩及以上家庭限购套数由1套增加为2套;此外,个人住房用于保障性租赁住房,可一次性新增购买一套住房。

当然,“多孩家庭多套房”、“以租换购”这类政策,成都并不是个例,南京、东莞、无锡等城市也都为多孩家庭增加了“房票”,“以租换购”更是率先在长沙落地。

2022下半年

楼市政策走向何方?

经过二季度多部门表态以及一揽子政策释放后,当前市场已经初步展示出了回暖态势,但距离完全恢复仍有不小的距离。那么下半年呢?

此前,国家已多次明确今年经济增速目标不变,而房地产作为经济的“压舱石”,必然需要在下半年的“稳增长”中发挥重要作用。因此,预计年内仍有宏观利好政策出台,保持宽松的货币政策。不过,在“房住不炒”主基调下,支持合理购房需求仍将是主要调控方向。

具体到供销双方,对方房企来说,要恢复房企“造血”功能,改善当前“央国平”为拿地主力军的现状,就需要加大支持房企合理的融资需求,加大资金支持,同时在土地端让利于房企,降低房企拿地的压力,这对于房企的健康运转极为重要。

另一方面,对于购房者来说,尽管在“房住不炒”的基调下,完全放开限购限售等核心调控措施不太可能,但仍有望从多角度持续进行优化,以支持合理的购房需求,且5月LPR已下调至4.45%,预计一段时间内仍将维持在低位,购房成本更加可控。

恢复市场信心,大概是当前最为迫切、也最为重要的一件事。

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