最近，暴涨的房贷利率，已经成了一个绕不过去的话题。前几天，有人在微博放话说，建银系统的高层透露，2021年房贷利率将会一路飙升。
“内幕”消息爆出后，建行的动作很是迅速。清明期间，大家还在讨论墓地贷的时候，广州建行就上调了房贷利率加点，首套利率变成了现在的lpr+75BP，比上年5月份上调了20个基点。
中农工当然也是不甘落后的，也纷纷上调房贷利率加点，首套房利率和上年5月份相比，普遍有10个基点左右的上调，二套房利率也上调了。利率上调不可怕，可怕的是一直调。这不，刚刚，大橘团队给农行打了个电话，就被告知，加点又涨了，首套房利率这两天已经从5.25%上升到5.30%了。跟白菜一样，一天一个价。当然，这一切都只针对新申请的房贷！正还着房贷的小伙伴们还是很淡定的。毕竟，只要房贷的定价基准——LPR保持稳定，存量房贷的利率，就一点不会变多。但是！LPR就真的一直不会涨吗，你现在每月还的房贷数字，真的是安全的吗？不用想了，大橘告诉你，存量房贷的岁月静好，也确实撑不了多久了。
相信很多人都知道LPR是什么，它的全名叫“贷款市场报价利率”，是当下房贷利率最基本的一个基准，之前我们在《这下好了！你的房贷，被安排得明明白白》里面，曾经给过一个公式：房贷利率=LPR+银行加点。银行加点这个变量，只影响新增房贷，与存量房贷（已有房贷）无关，毕竟，所有存量房贷的加点已经在合同里白纸黑字写着，变不了了。所以大橘先不讲。但LPR是个关键变量，要是动起来，杀伤力是通吃的，所有房贷都会被影响。那LPR目前是个什么情况？已经连续躺尸11个月了。
与房贷直接相关的5年期LPR，从去年4月份开始，一直横盘到上个月。但这并不代表会保持惯性一直横盘下去——在未来的时间内，它是大概率会回归原本的水平的，甚至还会更高。为什么呢？因为政府和市场都在往推高LPR的方向走。决定LPR走势的是两种因素：麻辣粉（MLF）利率和银行报价利率。
麻辣粉是央妈借给社会的钱，利率高低代表政府的取向，而银行报价利率代表市场力量。政府不是要保民生吗？怎么会把老百姓的房贷利息推高呢？不要怀疑央妈对你的爱，央妈是在避免你手中的毛爷爷迅速贬值！而市场力量的主体，那个手中拿着大量钱的银行，它当然有动力推高你的房贷利率。毕竟央妈不放水了，银行的成本高了，银行要挣钱，不从你身上薅羊毛，从谁身上薅呢？
先来看看麻辣粉利率的走向。每当市场低迷或者钱荒的时候，央妈会向市场投放麻辣粉，用麻辣粉的数量和利率调节市场的流动性。当下，央妈的货币政策基调是比较稳健的。在2020年第四季度的货币政策执行报告中有这样的表述：“既保持流动性合理充裕，也不搞大水漫灌”，以及“把好货币供应总闸门，将经济保持在潜在产出附近”。
翻译一下，就是：市场上得有足够的钱去支持经济发展，但是不能太多，免得出现通货膨胀。在这个大前提下，我们看一看近两年的麻辣粉走势。
2020年初，疫情这个黑天鹅突袭，为了稳经济，央妈迅速拉低了麻辣粉的利率，并连续11个月保持低利率，一动不动。今年年初，GDP增速目标被定为6%，和2019年的增速一致，也就是疫情前的水平。可想而知，要想让经济快速复苏，今年的市场流动性肯定得比2019年更宽松一点。所以，今年的麻辣粉大概率是不会动的。但是！过了今年，可就不一样了。如果今年的GDP增速达到，甚至超过了2019年的水平，那么，2022年GDP增长的鸭梨，就小得多了。到时候，如果保持原来的市场流动性就不太合理了，有可能会出现通货膨胀。因此，央妈大概率会把流动性稍微缩紧一点，也就是把麻辣粉利率上调一点。所以，当未来经济形势转好的话，明年的麻辣粉利率有可能涨回到2019年的水平，甚至更高。反正降是不可能降的了。大橘代表张杰唱一首：这就是爱哎哎哎~~~
然后，再说说“银行报价利率”。银行报价利率是具有代表性的18家银行，根据自身的资金成本和对市场风险溢价进行报价，最后汇总而成的。怎么才能知道银行的实际资金成本呢？有一个叫做“FDR007”的指标可以参考一下。
“FDR007”意思是“银行之间互相借7日抵押贷款的利率”。我们能看到，2019年，这个数据一直比较稳。但是，在疫情期间，这个数据跌了，也就是说，银行的成本便宜了。但是，报价利率并没有跌啊，为什么呢？因为疫情之下，经济确实不太行，银行判断可能很多企业会倒闭，还不起钱。所以银行为了覆盖违约的成本，刻意把报价利率上调了一些。大橘看到了这里就可以下判断了：今年银行报价利率总体来讲会保持平稳，明年将有可能上调。这是因为如果经济增长符合预期，银行报价利率中的风险溢价会降低，但因为资金成本有点涨了，所以今年会保持平稳。而明年，预期经济恢复正常，贷款违约的可能性比较小，但市场流动性会下降，资金成本进一步走高，所以明年可能上调。
到这里，大橘来总结一下：LPR今年大概率保持稳定，但明年，因为麻辣粉和银行报价利率都要涨，LPR上调的可能性非常大。所以你们正在还的房贷利息，最多，能保持两年的稳定，之后涨价的可能性，大大的有。LPR上涨能带来多大影响呢？大橘算了一下，如果你贷款300万，未来LRP上调20个基点，回到疫情前水平，那么你每年得多付6000的利息。而且，现在已经没有固定利率这种东西了！只要你申请房贷，就只能跟着LPR的涨跌调整。所以，你会不会担心，LPR这么一涨就没个尽头了？其实也不会。站在更加长远的时间点来说，只要看看发达经济体的利率，就会明白，如果我们相信中国正在向着发达国家的方向狂奔，即使是下行趋势有一些反复，也绝对不会再高到哪里去。
还焦虑的话，也可以去买利率挂钩型的理财产品。不过，大橘打了好几个电话咨询了几家国有大行，对于个人来说，是没有直接挂钩LPR的理财产品的。实在不行，那就祈祷自己工资的涨幅能超越房贷利率的涨幅吧！以上。
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