成都二手房成交参考价公布,从限价到二手房指导价,政府定价来了

近来的楼市,很多人纷纷突然关心起了“二手房指导价”的问题,为什么呢?

因为最近有包括成都、南京、杭州等房价冒头的城市,陆续出台了二手房交易参考价的消息。

比如,5月10日,宁波公布了9个热点学区范围内112个小区的二手住房交易参考价格;5月14日,成都各大房产中介传出要求下架所有单价超过39300元/㎡的房源。

当然,更早对二手房房价进行介入干预的还有杭州,3月份一夜之间下架了超过12万+/㎡的所有房源,随后二手房的成交套数和成交金额分别在4月份环比下降18.9%和21.1%。

1.成都二手房成交参考价,官方公布

而就在今天,5月28日成都市城市建设发展研究院利用大数据手段,经调查分析,形成成都市区域板块二手住房成交参考价,并在成都市住房和城乡建设局官方网站、微信公众号、成都住房租赁交易服务平台等网络平台发布。

《通知》自发布之日起施行,与此同时,成都市城市建设发展研究院已正式发布成都市部分住宅小区二手住房成交参考价格。

值得注意的是,在首批201个楼盘中,单价最高的是位于成都高新区的中大文儒德,参考价为3.93万元一平方米;单价最低是金牛区的西城首峻,参考价为1.26万元一平方米。

成都市住建局称,原则上将每半年进行一次价格调整。从201个楼盘的数据看,成都市主城区的房地产价格有较大差异,其中高新区的28个楼盘普遍在3万元一平方米以上,除中大文儒德达到3.93万一平方米外,最低的首座MAX也有1.8466万元一平方米;而金牛区、武侯区和成华区,则以每平方米1.26万元以上,2万元以下的楼盘居多。

2.下架高价二手房,”二手房指导价”是猛药,也是备用药

其实,下架高价二手房房源并不是什么新鲜的事情,而且前两年不少地方都有诸如此类的新闻,那为什么大家最近会突然紧张这个事情呢,今年我们来分析分析:

首先,是深圳给出了一个新的作业范本。就是年初深圳给全市3595个小区的二手房来了个“平均7折指导价”,绝大部分项目都是5-8折,个别网红盘甚至直接打了个3折。

这个还不是最厉害的,更厉害的是四大银行随后跟进,确认将以“二手住房成交参考价”作为按揭依据,也就是说一套真实市场价格1000万的房子,银行只按700万进行估值放贷,银行最大放贷额490万。

那么,如果还想买这1000万的房子,就得比过去多掏210万的真金白银。自从2月8号这个政策一出,深圳二手房的成交量一下从1月份的七千多套,瞬间掉到近两个月的四千套左右。要知道,少于5000套的二手房月成交量,在深圳那是属于行情差的了。

正是因为深圳这一剂“猛药”下去,那效果立竿见影,很多人就开始担心,会不会有更多的城市会跟进,那无论是买房还是卖房,头就大了。

即使各地”二手房指导价”疯传,短期推进并不会太快

通过上面深圳执行强力措施之后,我们可以看出想过的立竿见影的,也形成了国内对于二手房市场的示范性效果。

至于各大城市是不是都会学深圳的办法呢?

就目前来看,我认为短期不太可能大规模跟进,这里面的原因有3点:

第一点、毕竟不同二手房小区的年份时长、社区质量等等情况纷繁多样,要切实拎出一个有依有据的指导价价格体系,还是需要花费不少时间的。

按南京方面的消息说,是要在汇总房管部门的合同成交金额,和税务部门的报税价格等等信息后,才会出来一份真实性极高、数据极为详实的南京二手房参考价格。就这一点来看,目前各地大多还处在做前期准备工作的阶段。

第二点、正如前面我们说了,深圳的“二手房指导价”是猛药,某种程度上是对楼市成交踩了一个急刹车。

在“稳字当头”的楼市调控整体政策框架下,除非是过热的城市或者区域板块,到了真需要打下这个补丁的时候,官方才会考虑推出类似政策。总的来看,“深圳猛药”大概率会成为各地的“备用药”,而不是那种马上就要开出的“必用药”。

第三点、至于什么城市才会启用这个“备用药”呢,虽然目前各地还没有一个统一的规范和裁定标准。

但如果一定要找一个评估指标的话,那一定是一、二手房房价倒挂现象严重的城市或者区域。

简单地说,就是二手房要比一手房贵很多的地方,一、二手房价失去平衡了。

三、成都楼市的现状

现在成都楼市几乎是个明牌了,二手房房东也就只能自嗨了。前段时间成都公布了今年第一次集中供地的详细信息,成都这次一共推出40块地,供应量不算少,而且成都今年也走了限价的路线。

老城区的清水最高价被锁定在26000元,二圈层的最高限价被锁定在16600元,这意味着未来一年多内,成都楼市将会有大量的限价新房上市,而且这些新房房价有不少都比周围二手房房价低。

这次成都土拍中最贵的地应该是天府新区正兴10.5亩地的住宅了,这个地块最高限价是28150元一平方米,这个地块除了楼面价最贵以外,还有一个特点,就是必须现房销售,而不是期房。

其实成都房价已经不算低了,目前来看,成都主城区里面的新房、次新房房价已经稳稳地站在了2万以上,远郊区的房价在1.5万左右。

只不过成都楼市的分化太明显,主城区里面的老旧二手房,如果不是学区或者次新的话,价格有可能只有附近新房的一半价格。

四、总结

成都新政本身中规中矩,值得一提的是其中透露出一个新信号:二手房指导价,正在被推广开来。

二手房指导价,首创于深圳。今年年初,同样是在住建部上门督导之后出台的,一众热门楼盘被打了7折。

此前,同样是在住建部上门督导之下,无锡市也升级了调控:建立二手住房价格信息发布机制。

而对于成都二手房成交参考价公布,这说明,二手房指导价,有可能成为一二线城市新一轮楼市调控的标配。

二手房指导价,最大的要害并不在于限价, 而在于限贷。

这方面,深圳已经明确:无论是住房按揭贷款,还是经营贷,一律按照指导价进行放款。

举个简单例子,一套市场价1000万的房子,政府的二手房指导价只有700万。即便业主可以通过捆绑所谓名画的方式,把价格继续做到1000万,但贷款却失去了操作空间。

原来按照3成首付最高可贷700万,如今只能贷490万,贷款额度少了200多万。

显然,二手房指导价与限贷相结合,才有一定威力。

在我看来,从新房限价到二手房指导价,足以说明,“政府定价”时代正在带来。

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