佳源房产资金链断裂

已募集完毕,募集规模为1000万元。

这笔信托计划总募资2.4亿元,将为佳源创盛控股集团有限公司(以下简称“佳源集团”)旗下位于温州市苍南县的佳源·两岸新天地项目“补血”,然而该项目却陷入违规“商改住”风波。

《中国经营报》记者从《佳源集团2019年度第三期超短期融资券募集说明书》等文件了解到,佳源集团2017年、2018年累计销售金额分别为231.9亿元、375.36亿元,与企业此前回复记者的“2017年,佳源集团房地产业务实现销售508.25亿元,2018年则为875.5亿元,同比增长72.2%”相差甚远。此外,今年以来,该企业多次融资以偿还“旧债”。

对此,佳源集团文秘宣传部负责人在接受记者采访时表示,公司目前不存在资金问题,“销量数据差异则为统计主体不同所致”。

信托“补血”项目违规

记者从信托销售平台了解到,该笔信托所募集的资金用于受让苍南国源房地产开发有限公司(以下简称“苍南国源”)所持佳源·两岸新天地项目的全部收益权,最终用于标的项目的开发建设。该信托期限为12个月,预期收益率7.9%~8.3%,目前前10期募集金额约为1.4亿元。

值得一提的是,天眼查信息显示,苍南国源的大股东为浙江佳源房地产有限公司(以下简称“浙江佳源”)并持股80%。而浙江佳源正是佳源集团全资子公司,上述项目也是由佳源集团旗下三大房地产公司之一的杭城集团所开发。

此外,作为上述信托融资的增信措施,佳源集团及实控人沈玉兴为苍南国源地产回购标的项目收益权提供连带责任担保,同时位于杭州市拱墅区中心的现房作为抵押。

财经评论员严跃进认为,上述信托发行频率较高,但总额并不算高,主要原因在于目前信托管控较为严格。“但客观而言,较高频率的信托发布也会影响投资者的投资意向,企业也需注意其中的财务风险。”

佳源集团官网介绍称,佳源·两岸新天地位于浙江省温州市苍南县兴园路与成功路交会处,作为台商小镇龙头项目入驻,将打造一个集休闲购物、文化体验、商贸、旅游、金融服务等为一体的现代化台湾风情美食街。

然而,该项目却陷入违规风波。据当地媒体报道,项目开发商苍南国缘涉嫌虚假宣传,将规划用途为“办公”性质的房屋以“公寓”名义销售,当地住建部门也因此介入。

严跃进表示,目前各地对于楼市调控较严,许多项目因此销售不顺。但项目的前期经营需要不少资金和成本,因此企业一方面会通过各种方式募集资金,另一方面则可能会触及“商改住”等违规操作以促进销售。

佳源集团文秘宣传部负责人告诉记者,该项目有部分违规的情况,目前政府已经介入并协调好了。此外,该负责人否认企业存在资金问题。“信托做几期与资金紧不紧并无直接关系,至于每一期能募集到多少钱,主要看市场的反应。目前而言,市场还是对我们比较认可的。”

“拆东墙补西墙”

随着房地产融资难度的提升,防止资金链断裂,在2019年“活下去”成为中小房企的心声。据同策研究院数据,10月,其监测的40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计235.82亿元,环比大幅下降65.80%。

大环境的下行无疑也影响到了佳源集团。记者从上海清算所了解到,2019年至今,佳源集团已发布了三期超短期融资券。除第一期超短期融资券因“融资需求发生变化”,佳源集团主动取消发行外,其余两期基础发行规模为2.5亿元,发行金额上限5亿元,期限270天,所募集的资金均将用于“偿还本部有息账务”。

具体而言,第二期超短期融资券于5月24日发行,偿还的则是佳源集团另一于6月3日到期的超短期融资券,拟还金额为5亿元;而第三期于7月3日发行,偿还的为广发银行、大连银行等多家银行的银票和流贷,总计5亿元。其中,广发银行价值1500万元的银票在发行当天就已到期。之后,佳源集团将发行金额调整为4亿元,佳源集团公告称,这是“根据目前申购情况,经本公司与主承销商协商一致”的结果。

业内人士表示,佳源集团面临的是中小型房企的普遍现象。“借新钱还旧账,拆东墙补西墙,一般认为是企业现金流不足的表现。”

佳源集团的债务问题也得到了数据上的印证。佳源集团融资券募集说明书显示,最近三年及2019年一季度的资产负债率分别为77.92%、78.77%、78.01%和 79.66%,资产负债率逐年上升且始终保持较高水平;经营活动产生的现金流量净额分别为-23.2亿元、33.25亿元、11.61亿元和-6.80亿元。

此外,财务报表显示,佳源集团最近三年及2019年一季度短期借款和一年内到期的非流动负债合计分别为 53.17亿元、41.58亿元、126.71亿元118.70亿元,占总负债的比例分别为13.28%、7.61%、17.63%和15.28%。佳源集团方面坦言:“仍存在短期偿债压力较大的风险。”

同策研究院研究员陈朦朦分析称,目前房企面临着史无前例的融资窘境,融资金额下滑,融资难度上升,主要原因是前期政策监管作用初现,市场出现了相应的反应,如今房企融资可谓是“釜底抽薪”。在如今境内融资渠道紧缩的态势下,海外融资作为各大房企长期以来最主要的融资途径之一,其分量必将加重。

为了缓解短期债务危机,佳源集团还不得不“出手”一些优质资产。

4月17日,将从佳源集团“手中”购得五星电器46%的股权,对价为12.7亿元,将以现金和承继债务的方式支付。此外,京东向佳源集团提供一笔金额为10.3亿元的贷款,佳源集团和五星电器将给予京东一定的担保和股东权利。

2015年2月,佳源集团收购五星电器所有股权,至今尚不足5年。上述募集说明书数据显示,从2016年开始,佳源集团电器零售收入就已超过房地产销售收入,占总营业收入51.58%,至2019年3月末,该比例增长为54.01%。

此外,沈玉兴还将佳源集团57.33%的股权质押予了大连银行股份有限公司上海分行,为浙江佳源的23亿元银行贷款提供了融资担保,质押期限3年。若沈玉兴无法如期赎回,该笔已质押股份中部分或全部有可能被相关机构处置。

涉嫌销量造假

今年初,一份《2018中国百强房企销售增幅排行榜》让“佳源集团”迅速进入了公众视野。

从2017年销售额仅79.2亿元到2018年的875.5亿元,对于超10倍的年销售增幅,不少业界人士质疑。其中,中原地产首席分析师张大伟公开撰文称:“一家年销售900亿元的房企,在江浙地区之外却默默无闻,到底真实卖了多少?”

佳源集团方面此前接受本报记者采访时表示,发生同比增幅超1000%的错误,主要原因在于统计机构混淆了佳源集团与佳源国际两个统计主体,误将佳源国际2017年的相关数据当作佳源集团的销售数据。

公开资料显示,佳源集团1995年成立于浙江嘉兴,截至2019年3月底,佳源集团已累计开发各类商住项目140个,累计开发面积逾3468万平方米,土地储备面积为 681.08万平方米。开发区域涵盖了浙江、上海、江苏、安徽等14个省(自治区、直辖市)的55座城市。

据介绍,佳源国际2016年3月在香港证券交易所主板上市,2017年合约销售约为103亿元,2018年合计销量约为201亿元,占整个佳源集团房地产板块收入的约23%。受“造假”风波的影响,其股价缩水超过80%,跌至谷底,目前股价濒临3港元。

但记者从佳源集团募集说明书了解到,2017年公司有65个项目在售,累计实现签约销售面积206.97万平方米,累计销售金额231.9亿元;2018年,公司有806个项目在售,累计销售面积330.22万平方米,累计销售金额375.36亿元;2019年1~3月,公司没有新开项目,有81个项目在售,累计销售面积30.55万平方米,累计销售金额43.39亿元。

但佳源集团此前向记者回函称:“2017年,佳源集团房地产业务实现销售508.25亿元,2018年则为875.5亿元,同比增长72.2%,因此在规模上我们并不是中小企业。”

如此大相径庭的销售数据,是否存在造假?佳源集团文秘宣传部负责人在接受记者采访时表示,募集说明书披露数据的主体为佳源创盛控股集团有限公司。“而另一数据的主体是整个大佳源,还包含上市公司佳源国际和浙江佳源。”

但天眼查信息显示,浙江佳源由佳源集团100%控股,是其全资子公司,这也得到佳源集团公布的多份文件证实。上述业内人士表示,佳源集团披露的数据应包含浙江佳源。“以2018年数据为例,计算可以发现,至少有近300亿元的销量涉嫌造假。”

该人士告诉记者,现阶段部分房企资金链非常紧张,截至10月底,全国宣告破产的房企已增加至408家,房企“排名”就是为了包装融资。“有些房企排行榜明码标价,排在30~50名大约需要一两千万元,80名左右的百强房企需要四五百万元。”

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