一二线房价上涨快于三四线、南热北稳 房租也在涨

4月16日,在由中新社举办的“国是论坛:2022年第一季度经济形势分析会”上,中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华指出,近期核心城市房价出现上涨,一二线城市房价上涨快于三四线城市,整体呈现出“南热北稳,东热西稳”的态势。

今年一季度租房市场也出现了联动上涨,这和物价上涨有一定的关联性。当前部分城市房价上涨过快与全球宽松的影响有关系。

他认为,当前经营贷流入楼市的主要原因是按揭性贷款高于经营性贷款,建议适度降低房贷利率。同时,在改善性需求成为主导的背景下,不能单纯为了抑制投机而限制正常买卖,现在有些地方买房需要打分,这是不正常的市场现象。

全球宽松,房价房租联动上涨

当天统计局公布的数据显示,1—3月份,商品房销售面积36007万平方米,同比增长63.8%,比2019年1—3月份增长20.7%,两年平均增长9.9%。其中,住宅销售面积增长68.1%,办公楼销售面积增长34.4%,商业营业用房销售面积增长24.9%。

同期,商品房销售额38378亿元,增长88.5%,比2019年1—3月份增长41.9%,两年平均增长19.1%。其中,住宅销售额增长95.5%,办公楼销售额增长44.0%,商业营业用房销售额增长25.8%。

邹琳华指出,一季度房地产市场强劲复苏,销售额和销售面积之间有25%的差额,这主要是由房价上涨贡献的。

他指出,中国刚从疫情中走出来,部分城市房价已经复苏,这和2009年有些相似。近期,部分核心城市房价也出现了上涨,与2019年相比,2021年房地产存在以下鲜明特征:

首先是市场分化显著,一二线城市房价上涨快于三四线城市,还有一些三四线城市房价在下跌。

邹琳华指出,根据其监测,一线城市里深圳上涨非常快,上海也上涨非常快,广州稳中有升,二线城市里面也有部分城市快速上涨,而宁波、东莞、杭州、厦门等比较平稳,三线城市中盐城、马鞍山等上涨过快,而一些投机过度的城市,比如廊坊、保定仍在下跌。

其次是地域差距明显,房地产市场总体呈现出“南热北稳,东热西稳”的格局,北部、西部城市房价总体平稳。

其三是热点城市内部分化比较严重,不仅城市间差距明显,城市内部分化也很严重,热点城市房价上涨往往以热点学区上涨为先导。

其四是改善性需求成为主导,中国房地产市场已从总量短缺过渡到总量过剩的阶段,此前首次置业是购房的主力,目前改善性需求成为市场主体。

“这也可以部分解释为什么城市的内部分化如此严重,地段或者学区好的房子涨得更快,因为现在主要是改善性需求。”

第五是租房市场出现联动上涨,去年热点城市房价上涨,租金其实在持续下跌,但是2021年,房价上涨的同时租金也在上涨,这和物价的整体上涨有一定的关联性。

“短期来讲,当前部分城市房价上涨过快与全球宽松的影响有关系,疫情以来,各国纷纷采取了非常宽松的货币政策,由于这个原因,全球多个国家,比如美国、澳大利亚、韩国房价都出现了上涨。”

他指出,短期内相对宽松的货币环境不发生逆转,一线和二线城市的房价上涨还会持续一段时间,涨得最快、最早的城市的房价可能会被政策按住,但是其他二线城市还会上涨。

不过,他认为,在当前环境下,全球经济并没有从疫情中走出,所以说房价结构性上涨要演变成全面上涨的局面可能性很小。

建议适度降低房贷利率,支持正常居住需求

关于当前市场形势的政策建议,邹琳华首先建议适度降低房贷利率。

他认为,当前经营贷流入楼市的主要原因是按揭性贷款高于经营性贷款。此前也有经营贷流入楼市的问题,只不过按揭性贷款低于经营性贷款,后者往往难以覆盖成本甚至亏损,但是目前的情形又发生了变化。2020年以来,受全球货币环境宽松,信贷政策支持中小企业融资,商业性贷款利率大幅度降低的影响,经营性贷款开始低于按揭性贷款,这就造成了把商业信贷拿去买房的情况。

因此,他建议在信贷整体利率出现大幅下调的情况下,有必要适度调低制度性购房的按揭利率,促进房贷利率市场化,这既可以维持政策支持力度,降低家庭购房负担,另外也可以缓解资金倒挂。

此外,邹琳华建议,要合理利用现在政策。他认为,当前住房市场的形势和2010年限购政策刚出台的形势相比有了很大变化,目前一二线城市已经进入了存量房市场,限购限贷政策如果设计不科学的话,会把正当的换房需求挡在门外,不利于经济平稳发展。

邹琳华指出,对于正常的居住性需求应该给予充分支持,不能单纯的为了打击投资投机而限制正常买卖。“现在有些地方买房需要打分,这是不正常的市场状况。”

在他看来,单纯通过抑制需求来控制房价上涨很难有所作为,抑制房价的重点要放在提高供给上来。

“从长期政策上看,在供给端,要完善住房保障,提高供给效率,单一的供给主体问题会比较大,要通过多种方式拓展土地供应渠道;在需求端,房地产税是一个方向,但其对市场不会有很大的冲击,因为落地也需要时间。

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