超85城一季度出台花式楼市松绑政策,调利率松限购免增值税

4月26日,辽宁省沈阳市房产局、国家税务总局沈阳市税务局联合发布《关于调整个人住房转让增值税免征年限的通知》,规定个人住房转让增值税免征年限按国家规定执行,由5年调整为2年。

自2022年以来,全国多地因城施策发布适应本地区的房地产相关政策,各地楼市开始松动,且政策力度还在持续加码中。

上游新闻(报料邮箱:cnshangyou@163.com)记者梳理数据发现,各地累计出台的房地产稳楼市政策已超百条,其中包括加大住房补贴、公积金贷款松绑、下调房贷利率、放松限购/限售等内容,以满足购房者的合理住房需求。

此外,据上游新闻记者统计,2022年至少已有包括沈阳、哈尔滨、南宁、郑州、福州、兰州、昆明、南京、银川、南昌等在内的10个省会城市出台了楼市松绑政策。超85城一季度出台花式楼市松绑政策:调利率松限购免增值税

2022年以来,全国各地楼市松绑政策统计。图片来源/诸葛找房

《政府工作报告》释放积极信号

中共中央政治局4月29日召开会议,分析研究当前经济形势和经济工作,审议《国家“十四五”期间人才发展规划》。会议强调,要有效管控重点风险,守住不发生系统性风险底线,要坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,支持各地从当地实际出发完善房地产政策、支持刚性和改善性住房需求,优化商品房预售资金监管、促进房地产市场平稳健康发展。

除此之外,在2022年全国两会上,房地产政策依然是热点。《政府工作报告》明确,继续保障好群众住房需求。探索新的发展模式,坚持租购并举,加快发展长租房市场,推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,稳地价、稳房价、稳预期,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

记者梳理近年政府工作报告发现,报告已至少连续五年对商品房市场传递出更多积极信号。2020年首次提出“因城施策,促进房地产市场平稳健康发展”;2021年提出坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,稳地价、稳房价、稳预期。2022年则综合了前两年的态度,释放更多的积极信号,并在报告中首次提出“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”。

沈阳率先调整二手房增值税

4月26日,辽宁省沈阳市房产局、 国家税务总局沈阳市税务局联合发布《关于调整个人住房转让增值税免征年限的通知》,规定个人住房转让增值税免征年限按国家规定执行,由5年调整为2年。

对于出台此政策的原因,《通知》称,为消除新冠疫情对沈阳市正常生产生活造成的不利影响,减轻群众购房负担,满足住房需求。

对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,沈阳是全国首个对二手房增值税进行调整的城市,类似风向值得关注。二手房增值税免征年限从5年调整为2年,客观上有助于降低二手房交易的成本,促进二手房市场的活跃。

诸葛找房数据研究中心则认为,沈阳增值税“5改2”有利于促进部分业主以旧换新进行房产置换,有利于促进购房需求的释放,进而提升二手房市场活跃度。超85城一季度出台花式楼市松绑政策:调利率松限购免增值税

2022年4月,沈阳调整个人住房转让增值税免征年限由5年调整为2年。图片来源/沈阳市房产局官网

超85城出台松绑政策

2022年以来,全国各城市均在不断出台需求端松绑政策,支持对象更倾向于刚需群体。记者根据公开信息梳理发现,截至发稿时,已有超85个城市出台松绑政策。

记者还注意到,自4月以来,各城市调控频次更为密集,放松政策也从三四线城市扩大至二线,支持力度不断增强,且松绑类型更加多样化,不少城市突破了限购、限售等政策,其中不乏省会城市的身影。

根据诸葛找房数据研究中心不完全统计,截至4月20日,全国各地调控次数超百次。4月前20天,合计出台政策31次,明显超过前三个月月均25次左右的频次,变得更为频繁。

2022年1月,率先调控松绑的城市包括保定、马鞍山、亳州、玉林等三四线城市,松绑内容以提高公积金贷款额度、发放购房补贴为主。

2月开始,省会城市以及二线城市跟进,或调整商业贷款首付比例,或房贷利率下调,大多数局限于公积金以及补贴方面。

进入3、4月,各地松绑力度进一步加大。统计显示,几乎每天都有1个或以上的城市宣布松动政策,其中包括热点城市衢州、秦皇岛、大连、苏州、南京、佛山等等,涉及限购、限贷、限售、公积金贷款、房贷利率等内容。

其中,4月1日,衢州取消限购政策,同时松绑了限售政策,成为全国首个同时放松“两限”的城市。超85城一季度出台花式楼市松绑政策:调利率松限购免增值税

近两年来,沈阳二手住宅市场均价走势。图片来源/诸葛找房

松绑政策效果暂不明显

记者统计发现,全国至少已有10个省会城市出台了楼市放松政策,分别为沈阳、哈尔滨、南宁、郑州、福州、兰州、昆明、南京、银川、南昌等城市。

其中,政策出台较早的为广西南宁。2月18日,南宁市发布了住房公积金新政策,将第二套房的公积金贷款首付款比例从此前的40%降低至30%。同时,据南宁住房公积金管理中心称,公积金贷款额度亦均有不同程度的提升,首套住房公积金贷款最高额度为80万元,第二套住房最高额度为70万元。但业内人士认为,这一政策从放松力度到涉及的政策面,仍具有局限性。

3月1日,郑州发布了楼市调控“十九条”,成为首个放松“限购限贷”的城市。相关政策从支持合理住房需求、改善住房市场供给、加大信贷融资支持、推进安置房建设和转化、优化房地产市场环境五大层面出发,共19条。

记者从郑州当地多家连锁房地产中介处了解到,改善性住房的松动政策对当地购房者激励明显,也就是指在“郑十九条”新政中,“已有一套住房且贷款还清,再买时享受首贷”所惠及的人群。

当地一名房产经纪人接受记者采访时介绍,在政策出台后半个月左右,看房人数有所增加,一个月后热度下降。“与去年同期相比,楼市的整体销售并不理想,但是与去年底对比,已明显赶超。”

数据显示,2022年3月,郑州新房成交规模有所回升,新房成交3852套,环比上涨47.47%,同比下降52.21%;二手房住宅方面的成交情况优于新房,二手住宅成交套数为3627套,较2月上涨55.53%。

对此,记者拿到的诸葛找房数据研究中心报告中指出,虽然郑州市场出现了回升态势,但整体回暖程度依旧不及预期。从第一季度郑州新房供应规模来看,依旧延续下滑态势,同比以及环比幅度呈现“三连跌”。

继郑州之后,同为省会城市的哈尔滨在3月23日宣布废止2018年出台的限售政策。而早在2021年10月,哈尔滨便发布十六条新政,包括放宽公积金贷款条件,发放购房补贴等内容。超85城一季度出台花式楼市松绑政策:调利率松限购免增值税

哈尔滨某楼盘售楼处。摄影/上游新闻记者 张莹

超百城自主下调房贷利率

记者注意到,近期全国多个城市个人住房贷款利率均出现下调,有部分城市的首套房贷款利率已降至4.6%。

据悉,郑州市部分银行已将二手房的首套房贷款利率下调至4.6%,新房首套房贷款利率保持不变,最低可达4.9%。上海部分银行首套房和二套房房贷利率已由此前的5%和5.7%分别下降为4.95%和5.65%;山东多地银行下调房贷利率,下调幅度20—45个基点不等。此外,还有佛山、南京、兰州、郑州等多个城市也陆续下调房贷利率。

在4月14日举行的2022年一季度金融统计数据新闻发布会上,人民银行金融市场司司长邹澜表示,3月以来,由于市场需求减弱,全国已经有100多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况,自主下调了房贷利率,平均幅度在20—60个基点不等。

除降低房贷利率外,广东省还降低首付比例。4月28日,广东发布《广东金融支持受疫情影响企业纾困和经济稳增长行动方案》,明确因城施策实施好差别化住房信贷政策,合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求。同时,鼓励银行对符合购房政策要求且具备购房能力、收入相对稳定的新市民,合理确定按揭标准,提升借款和还款便利度。超85城一季度出台花式楼市松绑政策:调利率松限购免增值税

哈尔滨某楼盘实景。图片来源/网络

因城施策 多地花式松绑

据中指研究院不完全统计,2022年一季度已有超过60个城市发布楼市新政逾百次。

诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪表示,政策松绑主要覆盖放松限购、限贷,降低首付比例,下调房贷利率,公积金贷款放松,放松限售,购房补贴等六大层面。

除加大购房补贴力度、公积金宽松成为市场趋势外,各地还因城施策,多方面花式松绑。部分地区出台措施,精准满足合理住房需求家庭。例如,南京非本市户籍居民家庭申请购房条件有所调整,从此前的“三年内在南京连续两年及以上缴纳社保或个税”,调整为“一年内在南京累计缴纳6个月个人所得税或社保(补缴不算)”;江苏省无锡市出台新政配合优化生育政策落地,生育两个孩子及以上的居民家庭,可在限购区域新增一套购房指标,改善多孩家庭居住条件。

此外,记者注意到,大连银行还为新市民群体提供房贷优惠,新市民满足首房首贷标准的,在大连银行申请个人住房贷款可在现行房贷最低价格基础上优惠5个基点,提前还款免预约、免收违约金。

与大连银行类似,还有多个地方银行推出新市民专属信贷,为新市民提供包括创业就业、住房贷款等优惠。

诸葛找房数据研究中心在对当前市场形势分析中指出,2022年至今,虽然各地纷纷出台松绑调控政策,但从市场数据来看,今年一季度的市场不容乐观。3月市场有所回暖,但力度不大,整体来看,一季度房地产市场表现不及预期。分析指出,按照以往规律,政策松绑后市场必然有所回升,然而本次宽松政策后,3月销售面积同比降幅进一步扩大,主要是疫情拖累市场的修复速度,但政策宽松后市场向好是必然,只是恢复时间问题,且明显可以看出本次政策松绑的类型更多,覆盖城市更广,所以有理由相信,房地产市场的最坏时期已经过去。

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