拆迁时小产权房怎样处理

拆迁时小产权房怎样处理

小产权房的合法性一直以来备受争议,因为它与《土地管理法》第63条、《城市房地产管理法》第31条、《物权法》第146条的规定相违背,用地、建房规划与房屋买售三个方面缺乏法律依据。

不过,从公民私有财产保护的角度出发,虽然不能直接赋予小产权房合法性,但也不能一概认定小产权房违法而可以对其零补偿强制拆除!否则,不仅在实践中难以操作,还可能导致更严重的群体冲突。

根据我们的维权实践经验,可以在一定程序上承认小产权房的合法性,并在补偿范围、补偿标准与补偿方式上进行一定的变通,给予小产权房所有权人合理的权利保护:

一、补偿范围

虽然小产权房所占土地是集体建设用地,但具有很多商品房的特点,因此其拆迁补偿应当做到两个方面的统筹:一方面应该根据其市场价和区位差价,采用城市房屋拆迁估价办法计算总体补偿范围;另一方面应当考虑土地出让金和相关房产税费的缴纳不完全情况,参考当地农民住宅拆迁办法,对其补偿范围请求予以一定限制,将地上物补偿款、搬迁费用、区位补偿款、土地补偿款中的某几项分给小产权房所有权人,剩余项分给售房农民。

二、补偿标准 对于小产权房的拆迁补偿标准,应当实行公平补偿原则,区分房屋用途是住宅用途还是商业用途,参照交易价格、周边国有土地上商品房市场价格,以市场比较法确定相应的补偿标准。

三、补偿方式 我们知道,根据现有《城市房屋拆迁管理条例》的规定,拆迁补偿方式包括货币补偿、房屋产权调换以及二者的结合。补偿方式可以完全交给被拆迁房屋的所有权人进行选择,这里面体现的仅仅是权利人对财产权实现的选择权,从这个角度来讲,可以赋予小产权房所有权人别无二致的补偿方式选择权。

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