都说，2021年是楼市的大转折之年。
上半年热情高涨，下半年彻底凉凉，遭遇史上最多调控，高负债模式终结，房企在三道红线下艰难度日，购房者情绪焦虑不已。
就像万科郁亮所说，房地产的黑铁时代来了。
成都市场，倒是韧性十足。
新房2200万方的成交量，稳稳的全国第二。
网红盘持续热销，叠拼别墅大放异彩，千万级豪宅成交大涨……市场向前的浪潮之下，结构型变化不断酝酿。
指导价下的二手房也没有彻底躺平，年底翘尾，销量比2020年还要好一点。
房企暴雷潮持续蔓延，停工的楼盘多了起来，但占比不算高，不至于伤筋动骨。
这背后，是成都这座超大城市地位不断攀升、经济持续增长、人口持续流入的底气，保证了房地产市场的旺盛生命力。
2022年，新的一年，成都市场又将何去何从？成都买房独家出品的2022年成都楼市十大趋势，欢迎拍砖！
1、房价稳定，但买房成本在增加
无论是经济环境、信贷环境还是供求关系，还是严苛的政策调控，今年成都房价都不具备大涨大跌的基础，稳定仍是主线。从数据上看，今年的房价甚至可能会低于去年。
但这并不意味着，你能以去年的价格买到今年的房子。
今年成都楼市大概率会形成二维市场，即商品房与限价地各自走出独立行情。限价地温和入市稳定基本盘，商品房稳步上涨提升市场预期，从而保持房价的总体稳定。
不过限价地也不会坐以待毙，老老实实以“限价”标准入市。从此前拿证的项目看，大概率会采用低楼层大面积、低单价，高楼层小面积、高单价的形式，来完成一场数字上的平均。购房者实际能买的楼层一般都比限价标准高10-20%。
最终的结果就是房价看起来都很便宜，但你的买房成本在增加，能买到的房子越来越贵。
2、标杆型豪宅缺位
去年的豪宅市场有多热闹，今年的豪宅市场可能就有多冷清。倒不是因为购买力的下降，而是因为供应的断档。
万科天府锦绣、新希望D10天府、建发央玺等标杆型豪宅盘售罄后，高端豪宅项目预计将出现一段时间的空窗期。限价地汹涌而来，利润摆在明面上，开发商丧失了打造产品的动力，现象级豪宅几乎不可能出现。
如果你预算在600w以上，今年大概率买不到好房子了。外溢的需求，会让此前二线地段、二线改善盘脱颖而出，成为终极改善的新欢。当然，你们热爱的麓湖一直有货。
3、人才公寓大规模入市
21世纪最贵的是什么？人才！2022年成都楼市买房最容易的是谁？还是人才！
一张人才认证书，不仅是高薪的敲门砖，还是买房的万能通行证。
2022年，成都计划供应人才公寓2万套，还有此前商品房项目中配建的无偿移交人才住房，限价地中的可售型人才公寓，加之各区域之前的存量……不怕你买不到，就怕你人才资格不够A。
在个别楼盘中，人才买房顺位比刚需和棚改更靠前，户型楼盘随便选；一般有八五折、先租后买、共有产权等形式。不过需要注意的是，不同类型人才只能在相应资格对应的面积段中享受优惠喔。比如D类人才，享受优惠政策面积原则上不超过60㎡。
4、二手房指导价迎来调整窗口期？
指导价之下，成都二手房市场陷入冰冻，去年房价已经连跌三月，而第四批次指导价迟迟未能出台，也透露出官方对于目前市场运行的谨慎态度。
就目前成都二手房市场的价格、成交、情绪等情况来看，第四批次指导价出台的意义已经不大。如果市场持续走弱，前两批次指导价调整的可能性在增加。而鉴于市场环境和政策形势，大概率不会出正式文件，但可能实际执行。
事实上，据个别媒体报道，成都部分银行已经在按市场价贷款，指导价更多充当市场情绪引导的作用，对市场实际运行影响不大。
5、网红盘以肉眼可见的速度消失
网红盘年年有，今年特别少。
据买房菌统计，目前中心城区还存有网红气质的楼盘，大概只有37个了。其中一半都是万年不拿证的鸽子盘，另外一半要么正在想方设法加装修涨价，要么是在二圈层价格优势不突出只是因为总价低……
真正的王牌网红盘屈指可数，而且资格要求极其高，何况即便入围也可能摇号靠后，选不到合适的户型和楼层。
2022年，每一个拿证的网红盘，都在宣告你愈加渺茫的捡漏的机会。珍惜吧，骚年们。
6、房地产并购大幕开启
自去年底以来，随着偿债高峰期的到来，越来越多的房企开始通过出售资产及地产项目来避免违约。
去年，三盛退出了麓湖左岸项目，由中国信达全面接手；蓝光退出锦云天府，由信腾独立操刀。大发转让新都区湖光里院33%股权；蓝润集团引入中国供销集团作为战略投资者，后者成为其控股股东……
那些深陷债务纠纷的房企，如蓝光、新力等房企，都有出售旗下项目的潜在可能。
7、六大新板块即将崛起
板块运动是成都楼市最重要的运动，代表着城市发展的方向，是人口流动和资本流向的直接体现。从去年集中供地的情况，既能窥视到ZF推动区域发展的决心，也得以预见下一轮的热点板块。
横空出世的白鹭湾、二度出发的锦江生态带、大规模供地的万安、房企扎堆的兴隆湖西、久违的牛市口、大运会催热的东安湖、集中连片开发的马厂坝板块……都将在2022年掀起新的购房热潮。
8、90平中小户型回归市场
今年90平中小户型的大量回归，会让不少低预算购房者看到低总价买新房的机会。
去年大规模入市的限价地，不少都规定配建型人才公寓的项目套型建筑面积90平方米以下住房套数占住房总套数比例不得低于20%，所以不少地块配置的中小户型偏多。
比如之前入市的建发央著，即将入市的中国铁建新川樾、北京天恒新川项目，天府新区万安绿城项目和龙湖九里名邸和龙湖九里熙上，都设计有大量90平户型，预计200万以内就能拿下。
9、房企暴雷潮尚未停止
“2022年是房地产行业的黑铁时代，是背水一战的一年，要么死，要么活，没有中间状态。”新年伊始，万科董事局主席郁亮的内部讲话，给市场振聋发聩的一击。
自去年9月以来，随着融资端政策的纠偏，不少房地产行业人士燃起对2022年的期望。但事实上，房企头顶的“至暗时刻”仍未散去，今年房地产企业预计到期债务仍高达近万亿元，行业阵痛期仍将继续持续一段时间。
这不，上周五正荣地产就上演一出悬崖式跳水，盘中股价一度闪崩80%，成为又一家暴雷房企。
尽管信贷环境回暖，但据买房菌了解，一些金融机构对于房企融资态度依然谨慎。一位省级金融机构的投资经理介绍，现在他们融资的企业主要针对央企、国企以及中字头的建筑企业，民营企业一律不考虑。
对普通购房者来说，甄选有实力的品牌房企，保证不停工、不烂尾，仍是买房的最重要的前提。
10、大运会带热城东
姗姗来迟的大运会，终于要在今年举行了。这也是继2001年北京大运会、2011年深圳大运会之后，中国大陆第三次举办世界大学生夏季运动会，是2022年成都首当其冲的国际性盛事。
按照规划，成都大运会将接纳全球来自170多个国家，超过上万名运动员及同行人员来到成都参与比赛。
随着大运会的举办，成都必然有一波大运会概念，无论是交通基建、城市面貌，还是房地产市场，都将因这次盛会而瞩目，位居城东的十陵、东安湖等板块都将持续受到关注。
其中东安湖作为大运会主场馆，东安湖公园新近开放，龙湖、保利、新希望等品牌开发商的跃跃欲试，东安湖的能级也有望迎来一轮新的升级，能不能成为二圈层头牌，我们拭目以待。
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