2022成都房地产即将呈现十大现象

都说,2021年是楼市的大转折之年。

上半年热情高涨,下半年彻底凉凉,遭遇史上最多调控,高负债模式终结,房企在三道红线下艰难度日,购房者情绪焦虑不已。

就像万科郁亮所说,房地产的黑铁时代来了。

成都市场,倒是韧性十足。

新房2200万方的成交量,稳稳的全国第二。

网红盘持续热销,叠拼别墅大放异彩,千万级豪宅成交大涨……市场向前的浪潮之下,结构型变化不断酝酿。

指导价下的二手房也没有彻底躺平,年底翘尾,销量比2020年还要好一点。

房企暴雷潮持续蔓延,停工的楼盘多了起来,但占比不算高,不至于伤筋动骨。

这背后,是成都这座超大城市地位不断攀升、经济持续增长、人口持续流入的底气,保证了房地产市场的旺盛生命力。

2022年,新的一年,成都市场又将何去何从?成都买房独家出品的2022年成都楼市十大趋势,欢迎拍砖!

1、房价稳定,但买房成本在增加

无论是经济环境、信贷环境还是供求关系,还是严苛的政策调控,今年成都房价都不具备大涨大跌的基础,稳定仍是主线。从数据上看,今年的房价甚至可能会低于去年。

但这并不意味着,你能以去年的价格买到今年的房子。

今年成都楼市大概率会形成二维市场,即商品房与限价地各自走出独立行情。限价地温和入市稳定基本盘,商品房稳步上涨提升市场预期,从而保持房价的总体稳定。

不过限价地也不会坐以待毙,老老实实以“限价”标准入市。从此前拿证的项目看,大概率会采用低楼层大面积、低单价,高楼层小面积、高单价的形式,来完成一场数字上的平均。购房者实际能买的楼层一般都比限价标准高10-20%。

最终的结果就是房价看起来都很便宜,但你的买房成本在增加,能买到的房子越来越贵。

2、标杆型豪宅缺位

去年的豪宅市场有多热闹,今年的豪宅市场可能就有多冷清。倒不是因为购买力的下降,而是因为供应的断档。

万科天府锦绣、新希望D10天府、建发央玺等标杆型豪宅盘售罄后,高端豪宅项目预计将出现一段时间的空窗期。限价地汹涌而来,利润摆在明面上,开发商丧失了打造产品的动力,现象级豪宅几乎不可能出现。

如果你预算在600w以上,今年大概率买不到好房子了。外溢的需求,会让此前二线地段、二线改善盘脱颖而出,成为终极改善的新欢。当然,你们热爱的麓湖一直有货。

3、人才公寓大规模入市

21世纪最贵的是什么?人才!2022年成都楼市买房最容易的是谁?还是人才!

一张人才认证书,不仅是高薪的敲门砖,还是买房的万能通行证。

2022年,成都计划供应人才公寓2万套,还有此前商品房项目中配建的无偿移交人才住房,限价地中的可售型人才公寓,加之各区域之前的存量……不怕你买不到,就怕你人才资格不够A。

在个别楼盘中,人才买房顺位比刚需和棚改更靠前,户型楼盘随便选;一般有八五折、先租后买、共有产权等形式。不过需要注意的是,不同类型人才只能在相应资格对应的面积段中享受优惠喔。比如D类人才,享受优惠政策面积原则上不超过60㎡。

4、二手房指导价迎来调整窗口期?

指导价之下,成都二手房市场陷入冰冻,去年房价已经连跌三月,而第四批次指导价迟迟未能出台,也透露出官方对于目前市场运行的谨慎态度。

就目前成都二手房市场的价格、成交、情绪等情况来看,第四批次指导价出台的意义已经不大。如果市场持续走弱,前两批次指导价调整的可能性在增加。而鉴于市场环境和政策形势,大概率不会出正式文件,但可能实际执行。

事实上,据个别媒体报道,成都部分银行已经在按市场价贷款,指导价更多充当市场情绪引导的作用,对市场实际运行影响不大。

5、网红盘以肉眼可见的速度消失

网红盘年年有,今年特别少。

据买房菌统计,目前中心城区还存有网红气质的楼盘,大概只有37个了。其中一半都是万年不拿证的鸽子盘,另外一半要么正在想方设法加装修涨价,要么是在二圈层价格优势不突出只是因为总价低……

真正的王牌网红盘屈指可数,而且资格要求极其高,何况即便入围也可能摇号靠后,选不到合适的户型和楼层。

2022年,每一个拿证的网红盘,都在宣告你愈加渺茫的捡漏的机会。珍惜吧,骚年们。

6、房地产并购大幕开启

自去年底以来,随着偿债高峰期的到来,越来越多的房企开始通过出售资产及地产项目来避免违约。

去年,三盛退出了麓湖左岸项目,由中国信达全面接手;蓝光退出锦云天府,由信腾独立操刀。大发转让新都区湖光里院33%股权;蓝润集团引入中国供销集团作为战略投资者,后者成为其控股股东……

那些深陷债务纠纷的房企,如蓝光、新力等房企,都有出售旗下项目的潜在可能。

7、六大新板块即将崛起

板块运动是成都楼市最重要的运动,代表着城市发展的方向,是人口流动和资本流向的直接体现。从去年集中供地的情况,既能窥视到ZF推动区域发展的决心,也得以预见下一轮的热点板块。

横空出世的白鹭湾、二度出发的锦江生态带、大规模供地的万安、房企扎堆的兴隆湖西、久违的牛市口、大运会催热的东安湖、集中连片开发的马厂坝板块……都将在2022年掀起新的购房热潮。

8、90平中小户型回归市场

今年90平中小户型的大量回归,会让不少低预算购房者看到低总价买新房的机会。

去年大规模入市的限价地,不少都规定配建型人才公寓的项目套型建筑面积90平方米以下住房套数占住房总套数比例不得低于20%,所以不少地块配置的中小户型偏多。

比如之前入市的建发央著,即将入市的中国铁建新川樾、北京天恒新川项目,天府新区万安绿城项目和龙湖九里名邸和龙湖九里熙上,都设计有大量90平户型,预计200万以内就能拿下。

9、房企暴雷潮尚未停止

“2022年是房地产行业的黑铁时代,是背水一战的一年,要么死,要么活,没有中间状态。”新年伊始,万科董事局主席郁亮的内部讲话,给市场振聋发聩的一击。

自去年9月以来,随着融资端政策的纠偏,不少房地产行业人士燃起对2022年的期望。但事实上,房企头顶的“至暗时刻”仍未散去,今年房地产企业预计到期债务仍高达近万亿元,行业阵痛期仍将继续持续一段时间。

这不,上周五正荣地产就上演一出悬崖式跳水,盘中股价一度闪崩80%,成为又一家暴雷房企。

尽管信贷环境回暖,但据买房菌了解,一些金融机构对于房企融资态度依然谨慎。一位省级金融机构的投资经理介绍,现在他们融资的企业主要针对央企、国企以及中字头的建筑企业,民营企业一律不考虑。

对普通购房者来说,甄选有实力的品牌房企,保证不停工、不烂尾,仍是买房的最重要的前提。

10、大运会带热城东

姗姗来迟的大运会,终于要在今年举行了。这也是继2001年北京大运会、2011年深圳大运会之后,中国大陆第三次举办世界大学生夏季运动会,是2022年成都首当其冲的国际性盛事。

按照规划,成都大运会将接纳全球来自170多个国家,超过上万名运动员及同行人员来到成都参与比赛。

随着大运会的举办,成都必然有一波大运会概念,无论是交通基建、城市面貌,还是房地产市场,都将因这次盛会而瞩目,位居城东的十陵、东安湖等板块都将持续受到关注。

其中东安湖作为大运会主场馆,东安湖公园新近开放,龙湖、保利、新希望等品牌开发商的跃跃欲试,东安湖的能级也有望迎来一轮新的升级,能不能成为二圈层头牌,我们拭目以待。

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