全面“救市”拉开帷幕:打折、降首付、给补贴

全面“救市”拉开帷幕:打折、降首付、给补贴

2022年以来,房地产并没有如期迎来“金三银四”小热潮。

开年之后的房地产市场,继续保持着2021年下半年的低沉态势,无论是销售量还是销售价格,都没有半点快速恢复的样子。

很多人不理解,难道市场上的刚需和炒房客们不想买房了?他们都一夜之间消失了?指闻君总结了一下,导致现阶段楼市消沉的原因,主要有以下3个:

1、政策方面。几乎所有的主要城市,都对房地产保持着高强度的摁压模式。

据不完全统计,到目前为止,一线城市和新兴一线城市基本都保持着全方位的住房买卖调控模式,限购、限价、限售都在其中,直接降低了市场房产买卖的动力。

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2、人口方面。根据统计局数据显示,2021年我国的总人口为14亿人,全年新生儿数量为1062万人,老年人口数量超过2.6亿,老龄化比例再创新高。

与此同时,随着家庭4-2-1的格局越来越明显,独生子女和新生儿的数量开始连年减少,即便是开放二胎、三胎之后,也没有多少抬头的迹象。人口减少了,随着后继者数量减少,与城市的住房数量就形成“剪刀差”关系,住房在增加,但是购买力却在减少。

3、住房数量。央行专项课题研究组曾经在《金融界》发表过一篇关于城市家庭资产数量的报告,这份报告显示,我国的城镇家庭户均资产数量为318万元,在整个家庭资产中,实物资产的比重超过70%,非实物资产的数量不到30%。

而很多专家表示,其实城镇家庭资产中,住房占多数,多数家庭除了1-2套房子之外,没有任何多余的财产。家庭的住房保有率达到96%,超过40%的家庭拥有至少3套以上房产。所以说,现阶段人们根本就不缺房子住。

【结论】为什么当前的楼市普遍处于下行风?

  • 一方面各大城市对房价摁压没有松懈;
  • 另一方面接盘者不断减少(体现在人口数方面);
  • 再加上住房饱和度很高,家家户户都不缺房子住。

所以,房产普遍下行实属情理之中。

结局显而易见:
随着房产价格持续平稳,购房者数量纷纷隐遁,楼市库存开始再度提升,甚至到了需要重新开始去库存的时候了:

数据显示,在2022年2月份,整个房地产市场的成交量普遍低沉。前2个月的住宅销售面积下滑13.8%,商品房的2个月销售额为15459亿元,同样下滑了19.3%,在这其中,商品房住宅的销售额下滑了22.1%。

有人说,2月份的市场销售下滑,主要因素是春节假期购房者减少导致市场遇冷。那么3月份的市场销售持续低温,则足以说明现阶段市场是真的“冷却”了。

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根据Wind数据显示,在3月份第三周,32个主要城市的新推出的商品房成交面积244.2万平方米,环比减少7.4%,同比减少52.7%。其中,一线城市的新建商品房成交为45.4万方,环比-9.6%,同比-50.0%;二线城市成交为129.1万方,环比-12.5%,同比-50.3%;三线城市的新房成交量为69.7万方,环比5.9%,同比-57.9%。

新房销售出现下滑的同时,二手房自然也不例外。

公开数据显示,在2022年的时候,合肥、武汉、南京、成都等一大批一二线城市的二手房挂牌量始终徘徊在高位不动摇,有的城市二手房挂牌量甚至超过10万套。无论新房还是二手房,去化周期都大大拉长,有的城市去化甚至超过90个月。

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三四线城市的房地产库存消化周期,基本上都在21.09个月左右,纷纷跨越了12个月的安全标准线;30个二线城市的去化周期超过15.99个月,也明显高于12个月的安全尺度。

目前,只有一线城市的楼市库存去化周期低于12个月。

全面“救市”拉开帷幕:打折、降首付、给补贴

楼市,全面“救市”拉开帷幕了!打折、降首付、给补贴纷纷到来。

1、救市。

最近几十天里,各大城市的楼市就如同“困兽出笼”一般,纷纷开始争相觅食。

据不完全统计,到现在为止,至少有70个城市发布了形形色色的救市计划,例如郑州、孝感等发布了系列文件,来挽救住房市场的低沉局面;当然了,也不缺乏哈尔滨这样的城市,直接通过文件的形式,废止了多年前的城市房地产调控要求。

为什么要“救市”?这一点,学者马光远其实给出了相对明确的答复,马光远指出,当前的房地产市场,已经下滑至“冰点”(楼市已经入冬了),马老师表示,调控的效果已经达到了基本预期,如果继续加持的话,楼市就可能冰封了,所以当此之时,需要予以救济。

全面“救市”拉开帷幕:打折、降首付、给补贴

2、降首付。

房产学者卢文曦表示,22年以来,楼市的风向开始出现了转变,随着下行的压力增加,加上国际多方面环境的改变,美联储、欧洲央行等多个国家加息的到来,也不断对国内的房产市场产生波及。各城市一系列稳定楼市、救市的措施开始出现。

目前为止,全国范围内超过10个城市下调了首付款比例,公积金比例下调的城市数则更多,包括了福州、北海、自贡、南宁等。商业性贷款购房下调首付款的城市例如菏泽、重庆、赣州、佛山、驻马店、南通等。

降低首付款的目的很明显,一套房子价值100万元,原来需要至少30万元才可以贷款买到手;降低首付款比例之后,现在只需要20万元就可以买房上车了,这样一来直接带动了更多原本无力买房的人走向住房市场。

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3、下调利率。

利率是一种金融手段,也是调控和影响房产走向的因素之一,2022年之后,LPR已经开始出现了下滑的迹象,根据报道2月21日,国有四大行同步下调了广州等多个地区的房贷利率,首套房直接从5.6%下滑至5.4%;二套房的贷款利率也从5.8%下调至5.6%水平。3月19日之后,中农工建交等国有银行,再次下调了湖北襄阳、十堰等多个城市的首套房、二套房的贷款利率,下调幅度达到了40-50个基点,首套房贷款利率徘徊在5.28%,二套房徘徊在5.57%水平。

除此之外,杭州等多城市的按揭贷款利率22年之后也不断下调。目的很简单,降低购房者的买房贷款成本,让更多人走向楼市。

4、给补贴。

如果说城市“救市”、住房贷款利率下调、降低首付款还不足以让徘徊犹豫的你有买房冲动的话,那么购房就给补贴则直接表现出了“目的性”。

全面“救市”拉开帷幕:打折、降首付、给补贴

重庆部分地区、海南省等省市,不约而同地推出了不同品类的“购房补贴”政策。例如在重庆渝北区购买商品房,面积在90平米以内的,购房补贴金额为所购房屋合同金额的0.5%;买房建筑面积在90平方米以上的首套商品住房可以享受补贴金额为房屋合同金额的0.75%;超过90平米的二套房买房补贴金额为合同金额的1%(首套住房、二套住房的认定标准以购房人实际缴纳的契税为准)。

海南省当然也开始有动作了,根据2022年该城市的人才购房补贴政策要求,本科毕业生购房的话:每年补贴1.8万元;硕士研究生购房的话:每年补贴2.4万元;博士研究生购房的话:每年补贴3.6万元。

另外行业领军人才、大师级人才、专家级人才甚至可以享受免费购房的优惠。

总结起来,其实就1句话:从政策层面而言,已经出现了较大的松动。

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