成都想换房子怎么做合适,怎样操作

成都想换房子怎么做合适,怎样操作

第一、卖房是为了买更好的房

最近有不少读者会咨询我,要不要卖一套房,把另一套房的按揭给结清;或者说我手里有一笔闲钱,要不要提前结束按揭。

这个当然和每个人的资金链情况以及还贷压力挂钩,但总的原则上,我还是会劝退。

一方面,对于大多数普通人来说,房产的价值是大于现金的。

房子在不同的周期,当然会有不同的表现,甚至不排除会有微跌的情况出现,但如果我们综合来看,房子始终还是保值增值的,而现金则100%贬值。

当然,我们也有其他保值增值的手段,例如黄金、股票、基金等等,但这些投资门槛会比较高,风险和波动较大,适合专业人士,不适合大多数普通人。

二方面,“塑料大王”王永庆有一套经典的“瘦鹅理论”,即在困难的时候,学习瘦鹅忍饥挨饿,用刻苦耐劳的精神面对困境,并以坚毅态度等待机会到来。

核心思想,就是熬,熬过冬天,就是春天,而不要在冬天的时候盲目出售资产。

因此,在我看来,卖房只有一个目的,那就为了去买一套更好的房,只不过因为钱不够或者没有房票,迫不得已才卖房。

第二、分清楚矛盾的主次关系

在二手房市场热火朝天的阶段,很多业主不想卖房,总觉得还能涨更多;而在二手房市场水深火热的时候,很多业主想卖但卖不出去,或者不敢卖房,生怕卖低了,卖亏了。属于典型的前怕狼后怕虎。

出来混最重要的是什么?是出来啊!

卖旧换新最重要的是什么?是换新啊!

你一天到晚盯着你那套二手房,那当然是看不清楚局势的,因为人大多数时候只会关心自己手里拥有的东西,而还没有到手的东西往往就会忽视掉,这属于格局没有打开,颠倒了主次矛盾。

所以,当我们要进行“二手房置换”时,首要问题不是去关心二手房怎么卖,而是应该关心新房怎么买。这里有几个步骤:

首先,锁定预算。

一般情况下,我们是比较清楚二手房的市场价值的,例如一套市值200万左右的二手房,减去50万的按揭款,就会剩下150万的净值,这个数字或许会有一些波动,但相对来说是比较确切的。

然后是你手里的现金,例如50万;以及你的还贷能力和还贷意愿,例如你月入2W+,月供要控制在1W左右,反推按揭金额,大概是150万左右。

这时候,把几项预算加一起,就能知道自己大概可以置换一套总预算350万左右的新房。

其次,确定楼盘。

有了相对明确的预算,这时候就应该根据自身的资格情况,例如5+2区资格还是11区资格等,去选择符合自身预算的楼盘和房源。

同时,还要结合自身的需求,例如面积大小、学区情况、距离工作地点的半径、通勤需求等等。

例如:350万的预算,五城区普通资格,工作地点在高新南区,那就可以考虑武候新城北区的机投板块,双限地条件下,这个预算可以买到120-150平左右的房源。又或者在天府新区,这个预算也可以买到科学城或万安板块等等。

第三、随行就市

一切准备就绪之后,就是卖出二手房,这时候只需要秉持一个原则,那就是随行就市。

市场好的时候,你可以多卖20万,市场不好的时候,你会少卖20万,如果你非要去纠结这个40万的差价,那没办法,你就只有期待下一个周期的到来,但90%以上的人依然做不到卖在高位。

而我的个人的想法是,当前市场该多少钱就多少钱,卖出去就行,腾出来的房票和现金,会帮助我去置换一套价值350万的房产,这样我的身家就从200万变成了350万,增长了。而这才是人生不断向上,家底越来越厚的根本。

最后,动态平衡

上述所有的环节,都会有时间差,也都会面临政策、市场等不确定因素的波动。

例如,有人可能会问,我怎么知道价格有没有随行就市呢?那就看你挂出去的房源,有没有人问,有没有人上门,如果没有,说明价格可能挂高了,如果上门的人太多,那说明价格可能挂低了。但这些都是可以进行动态调整的。

又例如,你已经准备好了预算,结果你锁定的楼盘已经清盘了,那怎么办?这种情况首先要对楼盘的房源数量,开盘节奏有一个基本的了解,知道它大概可以卖多久;其次是要多准备几个楼盘备选。

总的来说,我对未来市场,核心区域,普通资格的置换门槛预估是在300万以上,300万以下普通资格入围的可能性相对较小,300万以上相对机会大一些,且预算越高,普通的几率越大,600万以上预算基本就没太多可担心的了。

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