婚前两人一起买房要注意什么 份额取决于出资比例

有准夫妻会在恋爱期间购置房产作为结婚使用,然而一旦感情破裂,房产如何分割就会成为头疼的大问题。婚姻存续期间的房产属于夫妻共同财产,同居期间购买的房产分手时是否可以参与分割,婚前两人一起买房要注意什么。

一、同居购房不等于共同财产

同居关系不等同于婚姻关系。婚姻中所得财产除法律规定及夫妻双方明确约定财产分别所有外,婚后所得财产一般为共同共有,而同居关系期间所得财产则不然。  

根据最高人民法院《关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》第10条:“解除非法同居关系时,同居生活期间双方共同所得的收入和购置的财产,按一般共有财产处理”之规定,同居期间所得财产的分割原则是:在同居关系期间各自所得的收入归各自所有,共同所得的收入和共同购置的财产归双方共有。       

因此,在双方还未确定夫妻关系前,可以申请办理婚前财产公证或者共同签署一份协议,避免日后的纠纷。

二、房产归属要看产权登记

未婚男女共同贷款买房,一般有三种情况:一是双方各自出资,共同支付首付和贷款;二是由一方单独支付首付款,贷款共同承担;三是双方或一方的父母支付首付款,子女共同还贷。        

而在恋爱同居期间双方房产归属判定主要取决于出资证明和不动产产权登记,首先房产证上所署的购房人的名字到底是谁?如果是两个人合买的(即《购房合同》上签署了双方的名字),就共同享有,应属于共有财产的分割问题。       

按我国现行法律规定,共有财产分为两种:一种是共同共有,即共有人对共有财产不分份额地共同享受权利和承担义务,共同共有多存在于具有特殊关系的人之间,如夫妻、家庭之间;另一种是按份共有,即共有人按各自享有的份额对共有财产享受权利和承担义务。

恋爱中买房,双方可以事先约定房产共有比例。因为当房产证上同时出现两个业主名称时是要分大、小产权的,事先按份共有分好产权后双方即可以按各自享有的份额对共有财产享受权利或者承担义务,这样也不会产生纠纷。            

如果未婚男女买房时依靠父母或亲友出资,那么在房产证上同时写明两个人的名字,还需要再另外签署一份协议。因为在没有凭证和协议的条件下,父母的出资将被认定为赠予两人,父母无法追回这笔出资欠款。

三、所占份额取决于出资比例

那么,不动产的权利人一定享有房屋产权吗?也不一定。例如夫妻共有的房屋可能仅仅登记在夫妻一方的名下,可见,不动产的登记只是权利的一种公示,该公示与事实本身不一定相符。

根据《物权法》规定:共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有,或者约定不明确的,除共有人具有家庭关系等外,视为按份共有。按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额,没有约定或者约定不明确的,按照出资额确定;不能确定出资额的,视为等额享有。

在同居期间共同购置财产的时候,为了避免将来问题变得复杂,要妥善保留自己的出资证明,父母出资可以通过银行转账、打借条或者赠与合同的方式呈现,在办理房产证时约定男女双方对房产按份共有,约定份额。

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