已签约付款的房子遭遇被“限购”了怎么办?责任由谁担?

近年来,出台限购限贷政策的城市越来越多,从北上广深等一线城市到南京、无锡、合肥这样的二三线城市,都经历过严格的楼市调控。然而,之前买过房的松了一口气,但有一批“不上不下”的人更是崩溃,他们在限购出台前缴纳了定金或签订了合同,却发现自己不凑巧地成了被“限购”群体,该怎么办?购房款能退吗?责任划分又该如何认定?

案例

去年9月,在上海工作的江某(化名)决定在杭州买房。在某楼盘选好房后,缴纳了5万元的定金,各种优惠算下来,实际的成交价格是14000多元/平方米。9月25日,江某签订了购房合同,并支付了40万元出头首付。销售人员还表示,当天不能办理网签,日后会统一办理网签。

让他没想到的是,几天后,就接到了销售人员的电话,因杭州刚出台了房产调控政策,首付需要提高到五成,要求他补足两成的首付差额。后来江某斟酌再三,向开发商提出退房的要求。经过艰难沟通,开发商同意退还首付款全额(含5万元定金)。

不仅是调控政策,一些城市的限购政策出台也让当下买房的人上不了车。

此前,买主王某(化名)看中了成都市区的一处商品房,并立即签署了《房地产买卖协议》,支付了7万元的定金。 根据协议,双方应在签署协议之日起30天内办理先前的手续。 但是半个月后,成都出台了“限购令”,王某恰巧属于被“限购”群体,没有资格在成都买房。 无奈之下,王某只能要求取消协议并退还押金。 经过双方的几次讨论,卖方最终退还了定金。 

未及时网签可能房产被抵押

据了解,据目前的购房手续办理流程,大多数城市的定金合同和购房合同都是可以直接在网络系统上办理,不需要先签订纸质合同,再去办理网签手续。办理完后,系统就会自动生成网签成功的时间。只要网签时系统生成的时间,在房产调控政策出台之前,都不会都受到调控政策的任何影响。

这也就意味着,上述第一个案例中如果开发商在售楼时,按照正常操作,是不可能出现所遇到的尴尬情况。

相关律师表示,有不少房地产公司会在楼盘出售前,把楼盘先抵押给银行,来实现资金周转。如果确实因为房产公司存在抵押的情况,导致无法及时办理网签,从某种意义上来讲,这是涉嫌一房二卖的行为,购房者可向法院起诉,如果终认定一房二卖,根据相关规定,可以申请退一赔一。

那么在案例2中,付过钱的购房者遭遇“限购”该怎么办呢?

根据《合同法》第一百一十七条,因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人延迟履行后发生不可抗力的,不能免除责任。

不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

《合同法》第一百一十八条当事人一方因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应当在合理期限内提供证明。

也就是说,如果导致协议解除的原因是“政府政策”这种不可抗力的情形,而非购房者违约,双方当事人均可免责。因此,购房者要求解除房屋买卖协议及要求返还首付或定金,于法有据。

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