学区房“未来会消失”吗?2022年新要求到来

一直以来,学区房都是人们关注的焦点问题,甚至牵动着亿万家庭的心。2020年至2022年,在很多重要会议上,高层也不断提及“治理学区房”现象。不断要求调节房价机制和学区教育机制,一方面要推进教育公平,另一方面要防止学区房价格过热。

学区房“未来会消失”吗?2022年新要求到来

然而,学区房的顽疾似乎由来已久,10多年以来,各大城市无不想尽办法去治理,例如打击房产中介利用学区名义炒作房价,再例如禁止二手房以学区房名义挂牌等。然而至今收效甚微,学区房不仅高烧不退,反而呈现出愈演愈烈的态势,学区房的价格一轮接着一轮上涨,新学区房价格也鹤立鸡群。

一、学区房从何而来?

首先,咱们需要区分2个名词,第一个是“学区”,第二个是“学区房”,这二者不可同日而语,根据规定,城市的家庭子女在义务教育阶段,全部采用“就近入学”的机制上学。这也就是说,A学校附近的几个小区,全部纳入A学校的入学范围;B学校周边的一些小区,子女全部进入B学校读书。这样一来,就出现了A学区和B学区,由此学区应运而生。

随着A学区和B学区以及CDEF等一系列学区的诞生,在学校成立不久,这些学校可能没有多大的差别,老师水平相似、学校规模相似、学校的制度相似。然而随着时间越来越久,经过多年时间沉淀之后,总有1-2个学校成为了“优秀级”,其他学校自然黯然失色。一旦父母亲发现了这个规律,额外的事情就出现了。

学区房“未来会消失”吗?2022年新要求到来

例如,张三的父母亲研究发现,城市有一个“优秀级”的学校,升学率遥遥领先,入榜年度中考状元的每次都在这个学校。所以张三的父母也希望张三能在这所学校读书,这该怎么办?根据就近入学的原则,张三父母买了一套这所学校片区内的房产,把户口转移过来,然后张三就获得了上学资格。

无数个张三的出现,直接催生了该学校片区内的房子炙手可热。试问,谁的父母亲不希望自己的孩子在优等学校读书更有概率读上好的高中呢,在僧多肉少的情况下,该片区的房子价格被越推越高,甚至到了90%以上的普通人买不起的地步。

“孟母三迁”的故事由来已久,人历来高度重视对家庭子女教育资源的配置,择校本身是人们面对教育资源不均衡这一客观事实做出的应对行为,从而实现家庭利益最大化的理性选择。

至此,学区房诞生了。

在每一个城市,几乎都有几个较大片区的学区房,这些房子有典型的3个特点:第一位于城市繁华地带,因为教育质量需要磨合沉淀,顶级学区都是老城区范围内;第二房子很老旧,内行人形容“城市土著族”家家户户都是学区房;第三年代久远,优质学区房的房龄基本都在20年以上。

学区房“未来会消失”吗?2022年新要求到来

二、学区房导致了什么结果?

这一点,相信很多人有目共睹:第一个是直接催生城市的高房价;第二个是增加了父母养娃成本,以至于生育率快速降低;第三则是入学的平等性受到挑战,甚至有人担忧出现“阶层”固化的可能性。

先说第一个:在每一波城市房产价格上浮中,学区房总会一马当先。在房地产买卖市场,学区房始终被认为是“楼市的常青树”,在房价下滑期,学区房价格坚挺,继续上浮;在城市房价上升期,学区房快速上扬,涨势更加强大。比如在2021年初,深圳、合肥、成都、南京等多个城市局部出现“新房和二手房高热”的情况,哪些房子最先热起来的?内行人分析表示,第一波就是学区房,学区房价格上浮之后,带动周边一般房产价格上浮。例如霸都合肥,某小区的房价从原价2.8万元直接提高至3.6万元,进而带动周边小区价格上扬。

再说第二个:高房价降低生育率。北京大学光华管理学院教授、人口学家梁建章就发文指出“影响生育率降低的因素中,主要有2座大山”。在人口学家梁建章看来,降低生育率的第一座大山是教育成本,第二座大山是房价。而这两个叠加在一起,不言而喻就是“学区房”了。

学区房“未来会消失”吗?2022年新要求到来

有房产机构做出过一项统计,在北京、上海、广州、深圳等一线大城市里,把一个孩子从出生养育到18周岁成年,至少需要280万元的现金开支,如果匹配上一套房产,那么至少600万元起步;而在一般二线城市,养育孩子的成本也不低,把孩子从出生养育到18岁,也需要至少100万元以上,这还不包括买房的开支,如果为孩子买套房,那么动辄300万元起步了。

再说第三个:教育的公平性。专家研究指出,随着高价学区房的出现,新一轮择校出现了“高端匹配”的倾向。比如在二线城市,一套40平米的学区房,单价可能在5-6万元,总价格就达到了200万元至300万元。想要买下这套房子,可不是一般人能轻松实现的,要具备雄厚的财力才可以。

首先,学区房由于房龄很老,银行普遍不愿意给购房者按揭贷款,那么买房人只能全款购房;其次,学区房的居住体验感很差,买房单纯地为了上学,所以面积不会太大,往往以多层住宅为主,上下楼都需要爬楼梯,所以买这类房子的人,多数不会居住,属于纯粹为了读书。这样的房子基本属于家庭3套房以上的房产。

学区房“未来会消失”吗?2022年新要求到来

所以,专家研究表示,家庭的财力逐渐转化为对优质教育资源的独有占据优势,进而影响到下一代的起点和资本积累差别,进而转换为职场的起点差距和财富的累计程度。久而久之,则可能意味着“阶层”固化了,上下人群的流动性降低,这是违背“公允”预期的。所以专家们才说,长期而言,必须要解决“学区房”的顽固问题。

三、未来该怎么办呢?

1、住房调控,平抑房产价格。一直以来,持续推动住房市场的调控政策,是持之以恒的楼市策略。2016年的下半年,房住不炒应运而生,2017年全年调控200次,2018年达到400次,2019年超过500次,2020年至2021年,基本上每一年都在600次以上。密集而且逐渐增加的调控次数,直接预示着今后对房产的摁压程度越来越严格。

限制高房价之外,还专门限制学区房的价格,多个城市提出“不能让高学区房价格驱赶走了买房人”。二手房指导价已经出现,城市为各个区域划定二手房交易的最高限度,直接把二手房价格进行锁定,即便房东想要上调销售价格,但是无法备案和网签,终究是泡影。

学区房“未来会消失”吗?2022年新要求到来

2、新规下,未来子女上学统统这样安排了:多校划片、学位制度。这两项制度,被看做是治理学区房“釜底抽薪”的措施,未来的同一个小区会被划定多个学校,抽签摇号入学,大家相互平等;6年一个小学学位、3年一个初中学位,直接降低学区房流动性,避免被炒作的可能。可以说,如果这俩措施真的到来,学区房“即将消失”了。

四、长期而言,学区房有消失的可能,那么短期内如何呢?2022年新要求到来,家长们可以放心了。

4月初,教育部发布新一年的“入学政策”《确保2022年义务教育阶段招生全面实行划片就近入学》,这份文件将是2022年义务教育阶段入学的指导。

归纳为4个字“就近入学”。

学区房“未来会消失”吗?2022年新要求到来

所以说,短期内,学区房的热度或许将依然存在。

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