签订房屋买卖合同前的注意事项

所购房屋的产权、土地情况等都会影响到买方在购买房屋后的使用情况。

房屋买卖合同,即一方转移房屋的所有权于另一方,另一方支付价款的合同。转移房屋所有权的一方为出卖人或卖方,支付价款而取得所有权的一方为购买者或者买方。而在签订合同时前应注意哪些问题呢?


1、所购房屋手续是否齐全


房产证是证明房主对房屋享有所有权的唯一凭证,没有房产证的房屋交易时对购买者来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖,即使现在没有将来办理取得后,房主还可以抵押和转卖,选择有房产证的房屋进行交易才能得到最有效的保障。


2、所购房屋产权是否明晰

有些房屋有好多个共有人,如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的,对此购买者应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产,购买者与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。


3、所购房屋土地情况是否清晰

二手房中购买者应注意土地的使用性质,看是划拨还是出让,划拨的土地一般是无偿使用,政府可无偿收回,出让是房主已缴纳了土地出让金,购买者对房屋享有较完整的权利。注意土地的使用年限,避免在购买不久后还需要缴纳出让金,节约购房成本。


4、交易房屋是否在租


有些二手房在转让时,还被别人租赁。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”,也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多购买者及中介公司忽视,也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。所以购买者在购买时不要只看房产证,只注重过户手续,而不注意是否存在租赁时的问题。


5、福利房是否合法


房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房,在转让时有一定限制,而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定,购买者购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。


6、所购房为单位房时,是否侵权


一般单位的房屋有成本价的职工住房,还有标准价的职工住房,二者土地性质均为划拨,转让时应缴纳土地使用费。而对于标准价的住房一般单位享有部分产权,职工在转让时,单位享有优先购买权。购买者如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。


7、合同约定是否明确

二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面,但对于一些细节问题还应约定清楚,如:合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等。


8、市政规划是否影响


有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁,或者房屋附近要建高层住宅,可能影响采光、价格等市政规划情况,才急于出售,作为购买者在购买时应全面了解详细情况。
当出售的房屋为政策性住房或存在影响居住的问题,买方应仔细确认房屋的各项资料是否合法有效,避免在办理过户后无法正常入住等影响居住体验的情况发生。

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