定金惹出来的麻烦
去年6月，朋友老刘决定出国发展，所以计划着以100万元的价格出售现在位于成都的一套公寓。想着这个价格应该好卖，于是就近找了小区门口的中介，挂出了自己的房子。
买家小李看中了老刘的房，十分爽快地答应了老刘提出的价格，老刘怕小李反悔，提出让小李先交付5万定金。
小李也同意了，但提出自己手头没有足够的现金，问能不能先写张欠条，等把钱取出来就给老刘。老刘虽然有点犹豫，但觉得有欠条应该也差不了，就同意了小李的请求。第二天两人签订了购房协议。
“欠条定金”不作效
为搞清现在这种情况到底该怎么办，思来想去老刘觉得还是要找个规模大又正规的房产中介公司问问清楚。于是咨询了多家中介公司，对比下来，觉得还是知房居给出的意见最可行。
经纪人为老刘讲解道：按理说，买卖双方签订了协议后，一方反悔，另一方理应赔付相应的违约金。
但老刘的难点在于当初小李交付的定金是以“欠条”的形式。定金合同为实践性合同，以实际交付为准，即定金赔付规则的适用只能按照实际缴纳的数额确定。
如只有当事人关于定金的约定，而无定金的实际交付，定金罚则并不能成立。所以定金是不能以欠条的方式给付业主的，这样一旦一方违约，守约方的权益将无法得到法律保障。
且作为居间方的中介如果没有如实向客户披露信息，也要承担相应的责任。只是老刘选的小中介资质不全，也没有赔付的能力。
卖家如何避免定金纠纷
卖家要想保障自己的权益不受到损害，知房居提醒在签约时，经纪人必须核实交易双方的身份信息，合同交易信息留存表中交易双方姓名，国籍，联系电话，性别，通讯地址，证件名称，证件号码均要留存。
随后，经纪人根据刘先生的情况，向其推荐了知房居的合作伙伴，告诉老刘说其实可以求助大型正规的金融担保机构，通过他们提供的担保服务产品也可以减少定金纠纷。
为什么要第三方担保
一般第三方担保公司为确认房屋情况和双方身份会明确要求买卖双方出示全面的信息资料。包括不限于双方的身份证、卖方的户口本、房屋产权证、房屋买卖合同等等相关证明资料。
第三方担保公司核实买卖双方的真实身份信息，可以一定程度地解决买卖双方因信息不透明、不对称而产生的风险性问题。
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