房价,很难下降,这一次,或许比2016年还要猛!

国人对于买房的热情,高,实在是高。

4月末,央行公布了2021年一季度的金融数据,单季度的住户部门贷款余额增加2.56万亿元,创下了历史新高——而这,还是建立在房贷利率加点、各地楼市调控不断的基础上。

分城市等级来看,楼市的热度已经从一二线城市蔓延到了三四线城市。与此同时,我国在房地产贷款余额突破50万亿元。

这情形,与2016年颇有相似啊!

01
个人贷款,再创新高

前段时间,央行公布了2021年一季度的金融数据统计报告——

一季度人民币贷款增加7.67万亿元,同比多增5741亿元。从部门来看,住户贷款增加2.56万亿元,其中,短期贷款增加5829亿元,中长期贷款增加1.98万亿元。

单季度的住户部门贷款增加了2.56万亿,这是历史首次。其中,中长期贷款的增加,主要跟房地产交易的繁荣有关。

从楼市成交量来看,2021年一季度的楼市,绝对是火力全开。4月16日,国家统计局发布数据显示,今年一季度全国商品房销售面积达到36007万平米,商品房销售金额达到3.8万亿元,双双创下了近年来的同期新高。

和2020年不同,这一次不再是一二线城市的狂欢,三四线城市也加入了战线。所以,住户部门的贷款大增,其实并不稀奇。

比较稀奇的,其实是另外一组数据——

房地产贷款余额突破了50.03万亿元,同比增长10.9%;
个人住房贷款余额为35.67万亿元,同比增长14.5%。

简单说下情况,楼市一直在调控,去年8月,央行把房企都叫去开会,然后发布了三道红线,限制开发商的融资;2020年末,央行、银保监会又出台政策,限制大中小银行的房地产贷款上限额度。

这两条政策,其实重点打击的还是开发商——2021年一季度的金融数据表现得很明显,房地产贷款的增速低于个人住房贷款的增速,压住的主要还是开发商。倒不是高层不想控制个人贷款的增速,主要是底盘实在太大,只要楼市一热,增速立马上去。
此前,银保监会统信部副主任刘志清在中国银保监会2021年一季度新闻发布会上表示,房地产贷款增速进一步下降,为8年以来的最低水平,继续低于各项贷款增速。

在高层的有意控制下,房地产贷款增速下降是肯定的,但总量余额近一步扩大也是肯定的。

02
不良率成为灰犀牛

时至今日,贷款买房早已被大众所习惯。

这个问题,咱们可以参考一下历年的房地产个人贷款余额——1997年全国房地产个人贷款余额不到200亿;到2001年底,全国房地产个人贷款余额超过6600亿元,是1997年的35倍;而到了2021年一季度末,全国房地产个人贷款余额达到了35.67万亿元。

个人贷款余额的增长,是大众购房思维的转变。

在过去的几十年里,房价虽然有所波动,但总体是处在上涨态势的,尤其是一线城市核心地带的房产价值,所以大众对房价的信心指数自然也高。从这个层面来说,贷款买房是用未来的钱消费现在的东西,它不仅能抵御通货膨胀,还能变相地提升资产价值。

通货膨胀,其实就是社会流通货币有多少的问题。简单地说,每个国家发行的货币量和国内可提供的物质存量总数是相对的,这应该是一个“恒定”的状态,但实际上经常被打破。受到外部环境刺激时,各国央行就得根据实际情况调整社会流通货币的供应量,一旦流通的钱多了,恒定状态被打破,货物的“价格”也就跟着上涨了。

2020年,新冠疫情席卷全球,美国打开了量化宽松政策的魔盒,开着直升机撒钱。受美元霸权的影响,其他国家也只能跟着开闸放水,通货膨胀在所难免——要不然美元贬值,手里的美元外汇储备就跟着缩水了。

外部流通的货币泛滥,势必会有热钱流入楼市,这是难以避免的。为此,监管层面对于银行的房地产贷款管控也不断加码,但由于底盘太大,社会各界对房地产贷款的担忧还是不断。

近日,华夏时报发布《房地产贷款余额突破50万亿大关,不良率攀升成为“灰犀牛”》,文中提到房地产行业的不良贷款正在不断攀升。

所谓的“不良贷款”,是逾期贷款、呆滞贷款和呆账贷款的总称。而房地产行业出现不良贷款的原因主要有两个——

一个是随着经济增速下滑,居民可支配收入下降;
另一个是监管一直在严格监管房地产贷款,许多以前的贷款如果发生不良,很难通过展期或者续贷近一步盘活。

重点在后头的“房地产贷款”这一项。这几年房企爆雷的不少,前几年借钱有多爽快,现在负债就有多凉快。就算是知名房企,也曝出了楼盘烂尾的情况,业主一查——嘿,资金被挪用了。

问题是还没有人敢接盘,因为楼盘一旦烂尾,意味着开发商的整个资金链都出了问题,接盘侠要负担的远远不是修房子的那点儿钱,背后还有更纠结的烂账。所以现在重点监管的也是这个问题,控制贷款给开发商,不给资金链有问题的开发商融资机会。

咱们的底盘太大了,只能徐徐图之。

03
保汇率,还是保楼市?

现在的情况,其实很有意思,一方面是楼市热度不断攀升,调控也在加码,住建部领导在各地灭火;另一方面是美元放水下的全球市场,大宗商品的价格持续上涨,我们正在面临史无前例的通货膨胀。

所以,站长最后再聊一个老生常谈的话题——

保汇率,还是保楼市?

在这个问题上,曾经有两个非常典型的案例,日本选择保汇率,俄罗斯选择保楼市,结果都不尽人意——日本保住了汇率,楼市彻底崩塌,经济陷入了“失去的20年”的怪圈之中;俄罗斯保住了楼市,但汇率大崩,导致卢布疯狂贬值,买房成为资产保值的重要方式。在这个过程中,俄罗斯的出口结构单一,外汇储备不高,也是其“弃汇率保楼市”的重要原因之一。

中国不可能照搬日本的模式,也不能抄俄罗斯,一来是中国房地产的规模越来越大,二来是中美贸易上的往来太多,外汇储备也高,选哪种模式都可能引发大震荡。

所以,2018年,《人民日报》发布了一篇文章,称——

房价和汇率只能二选一,是个伪命题。

文章分析认为,“中国房价和汇率只能二选一”是不存在的,两者的根基实际取决于中国经济的长期趋势,只要中国经济的基本面足以支撑,二选一的局面永远不会发生。

在这个过程中,中国做了两个举动——

一是减少外汇储备,收购市场上多余的人民币;
二是降低货币供应量,引导资金流向,加码楼市调控。

简单地说,就是咱们走出了第三条路——既保楼市,也保汇率。

从这几年的政策也能看出来,高层多次强调房住不炒,通过加码楼市调控,降低了商品房的流动性;同时减少货币供应,希望房产中的泡沫能跟经济增长对冲。

一句话,长期震荡去泡沫,房价还是不降的!

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