房地产税改革发出新信号!从推进到试点对市场有何影响?

房地产税作为房地产市场长效机制的一环,始终保持关注热度,从未远离公众视野,最近,房地产税立法及改革发出最新信号。5月11日,财政部、全国人大常委会预算工委、住房城乡建设部、税务总局负责同志在京主持召开房地产税改革试点工作座谈会,听取部分城市人民政府负责同志及部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见。

短短九十余字未透露更多内容,但却一石激起千层浪:“房地产税工作肯定是要做的,从会议表述来看房地产税立法开始积极了。但中央决策层还要根据整体形势来考虑推进房地产税立法工作进程。”国务院发展研究中心研究员倪红日说道。在倪红日看来,房地产税制改革是一个全面性的税制调整和完善,对住宅恢复征税只是房地产税制改革的一个方面。同时,对住宅征税不必过分紧张,在“房子是用来住的、不是用来炒的”大背景下,生活必需的住宅在一定面积之内肯定会免征。

首提“改革试点”

回顾最近几年房地产税方面的政策表述,较多体现为“推进”等表述。从过去的“稳步推进”到如今的“改革试点”,这被视为房地产税加速落地的重要信号,即可能会先在部分城市试行。

倪红日表示,房地产税制改革的路径已基本确定,是“立法先行、充分授权、分步推进”。也就是说,第一步要做的事情是立法。房地产税的基本法律框架由全国人大立法,然后,房地产税的征收范围、税率的决定等将充分授权给省级地方政府,由地方政府根据本地区的实际情况确定,并分步推进房地产税改革。

“因此我个人理解,座谈会中的‘试点’指的是此前上海、重庆两地分享总结试点工作经验。当然也不排除扩大试点。总的来看,全国人大的立法框架会相对较粗,但有几个要点:计税依据要改变,两个税种合并(房产税和城镇土地使用税),对住宅恢复征税,这是一个地方税种。”倪红日说。

也有业内人士指出,在房地产税立法之前,有望率先在部分城市推行房地产税试点。

据悉,在此次座谈会之前,相关政府部门在今年初也曾召开关于房地产税工作的相关会议。知情人士透露,今年应该会有一些新的动作,部分条件比较好、房地产市场发展比较发达、财政技术支持比较成熟的城市会先行试点房地产税。

“在参照上海等地推行房产税的基础上,扩大试点城市,将房地产税先在部分城市落地,使得大众熟悉房地产税,对房地产税养成意识、习惯,再逐步积累经验进行推广。房地产税试点工作也有望在一两年内落地。与此同时,上海、重庆等地推行的房产税后续也还会有一些调整。”上述知情人士说道。

房地产税渐行渐近,对市场有何影响?

加上此次财政部等四部门召开房地产税改革试点工作座谈会,半年内官方已四次发文提及房地产税。业内人士分析认为,房地产税出台,短期会让市场供需关系进行一次重构,主要是多套房业主根据自身的支付成本进行评估,短期可能会有部分房源出手,存在一次脉冲效应,业主降价出售会导致价格短期下行,冲击大小取决于家庭住房拥有情况。这些城市通常是一些需求比较旺盛的城市,供给端的冲击很快会被需求端消化,房地产价格变为卖方的定价加上税收,卖方的定价是否会上涨,仍然取决于城市市场的供需关系。从长期看,房地产税本质上是一项成本,会让整体市场的交易变少。这项成本最终会由市场承担,具体是买房人还是开发商承担,取决于双方的价格弹性,税收负担更多落在缺乏弹性的一方身上。

平台运营中心副经理刘光宇认为,房产税开征目的绝对不是降房价,但降房价很可能是连带作用。房地产税改革客观上有助于促进房价稳定和房地产市场平稳健康发展。然而改革绝非简单停留在重庆上海现行模式上,也不是“打压房价”上。而应该是在“健全直接税体系”的大框架下进行,要考虑更为全面、客观和长远。但同时,房产税不可能让房价从一个极端走向另一个极端,从大涨走向大跌,这与我们稳定健康的市场初衷相悖。

专家还认为,如果试点房地产税,将影响到四类价格:

第一,一手房价格。由于住房持有成本将明显加大,会使得一手房认购意愿淡化,进而使得房价下降或涨幅收窄;

第二,二手房价格。由于房产持有成本将增大,潜在收益会减少,会倒逼一部分房东抛售房产,这会使得市场上流通的二手房更多,容易压低房价;

第三,土地价格。若大城市先行试点,客观上会使房企拿地转移到其他城市,使得大城市土地市场竞争减少。同时若购房市场降温,那么土地市场也不会太强势,也容易使地价下跌;

第四,租赁价格。随着市场上购房市场热度的减少和存量房源的增加,客观上也会使得租赁市场的压力减少,进而使得租金下降。

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