关于房屋买卖合同的12个要点

买房是人生一大事,买房后签订买卖合同更不可放松警惕,因为买卖双方在专业知识上信息不对称,有时买方并非出于本意或者不知道如何把握合同,以致最后在合同履行中处于被动地位。因此,在买房签订买卖合同时需要多加注意,了解合同内容,谨防合同陷阱。

关于房屋买卖合同的12个要点

1、看是否有预售许可证

很多地方都说看五证,实际没必要,办理预售许可证必须提交其他四个证,让房地产管理部门替咱们把关更稳妥。只需要到房地产管理部门核实预售许可证真假即可,无预售许可证对外销售的,购买时都有隐患,存有不安全因素。

2、看合同中的土地性质

现在很多开发项目的用地虽然是出让用地,但由于是综合或者商住,导致土地使用年限不是70年,甚至有些只是40年。在购买时一定要看清土地性质是否是出让和使用年限是否是70年,因为目前法律只是规定了住宅到期自动续期,其他非住宅业界一般认为会缴费续期。

3、看清楚房屋用途

现在有些对外销售的房屋虽然和住宅一样,但用途为公寓。关于公寓的界定,目前不是很明确,明确的就是公寓光照时间不需要满足两小时,另外公寓能否作为学区房,目前教育部门也没有明确的答复,一般来说,如果住宅入学人数超过学校招生计划,估计公寓将不能作为学区房,因此为了孩子入学购房的这点要特别慎重。

4、物业也不能忽视

在签订商品房合同时会与前期物业公司签订物业服务合同,由于开发商与前期物业公司关系一般比较紧密,物业公司的声誉,以及物业合同中的很多约定,也要仔细阅读。虽然成立业委会后可以解聘物业公司,但目前的现实是很多小区因为居住率不足或者业主不愿多操心,业委会的成立遥遥无期,导致业主和物业之间产生很多纠纷,作为业主单兵作战,难度可想而知。

5、车库和地下室或者阁楼的约定

在合同签订时候,有时候开发商会答应给业主赠送车库或者储藏室、阁楼,这些约定一定要写入合同,口头承诺的东西往往因为缺乏证据最后不了了之。另外就是是否是车库,一定要看规划,而不是听开发商口头承诺,不一定能停进去车的就是车库,要看规划是否是车库,另外就是人防的车位,不能办证,也需要特别注意。

6、面积的约定

这是目前纠纷最多的情况,主要是大家都认为签订合同后,面积差距超过3%的,可以不用付费,实际这是错误的。在这里如果和开发商有约定,先遵照约定,无约定再按照规定执行。开发商往往在签订合同时和购房人进行约定,约定以有资质的测绘部门出具的面积为主。这样的话,就直接采用测绘面积了,有效规避了那个3%的法定条件。大家一定要看清楚这点,可以在合同签订时直接约定面积,明确约定超过多少不再付费。

7、贷款问题的约定

开发商往往答应帮你贷款,但合同中开发商又不写清楚无法贷款可以退房,而是约定因为购房人信誉等问题导致不能贷款,让购房人一次性付清房款。这点也要慎重,可以自己先行查询个人信用或者合同约定清楚,因无法贷款可以解除合同。

8、逾期或者赔偿的问题

开发商和购房人会在合同中,对双方办证或者缴纳购房款等问题的期限进行约定,但如果你细心就会发现,双方违约后,赔偿的金额是不对等的,合同签订时一定要求对等待遇。

9、交房的问题

合同约定交房的条件,一定要明确,是经过哪个验收之后,有单体验收、综合验收还是竣工验收备案,还有消防验收等等。必须明确:因为单体验收后,有可能小区还处于建设状态,小区内的道路、绿化都有可能未完成,居住不一定方便,因此也要约定清楚。

10、小区公共区域和公共部位的约定

小区内的会所或者公共场所,现在产生的纠纷也越来越多,开发商往往只是告诉你说,小区内的会所、健身场所等等多么规范,多么先进,绕开产权问题。如果你不约定这些场所的产权,有可能最终让开发商卖掉,买主不一定能让你免费或者优惠使用,如果合同约定这些场所的所有权归业主,则开发商不能出售这些场所。

11、对各类设施的约定

燃气、宽带等,往往开发商都只选择一家,导致用户无法选择,如果在合同中约定,要求开发商让几家经营商进入小区,譬如宽带,不能只让我们被动的选一家啊,都进来那我们可以选择的范围就大多了,就有主动权了。

12、双方协商解决的内容必须多研究

凡是前面提到纠纷的内容,后面写双方协商解决的,一般都是对开发商不利的,一定要明确违约责任,不能简单的协商解决,否则出现问题之后,你就没有追责追赔的依据了。商品房买卖合同除主合同外,还包含四个附件,即房屋平面图、公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、装修设备标准和合同补充协议。

(1)房屋平面图应标明每一个房间具体的尺寸以及墙体的宽度,还应标明阳台的大小、空调机位等具体的设备位置。如果上述内容不明确,则房屋平面图根本起不到准确指示的作用,对开发商来说也没有明确的约束。

(2)无论是房屋平面图,还是公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明和装修设备标准,都应该使用准确的数字和具体的描述来表示其内容,而不应该使用概念化的词语。像“高级”、“名牌”、“精装修”这类词语就不应该在附件中出现,而应明确“高级”具体是什么标准、“名牌”到底是什么牌子、“精装修”要达到什么装修效果。

(3)根据民事法律的“意思自治”原则,商品房买受人完全可以不受格式条款的限制,与开发商进行协商,行使合同的修改和补充权,在主合同之外,签定补充协议,以明确一些模糊概念,修正主合同中的不合理条款。

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