夫妻一方擅自签订卖房合同有效吗?

房产交易中,可能会遇到夫妻一方没有经过另一方的同意而擅自卖房的情形,这种情况下签订的合同是否成立或有效?买方遇到这种情况又该怎么处理呢?

夫妻一方擅自签订卖房合同有效吗?

参考意见:

1.如果不存在夫妻中另一方对卖房不知情之外的其他无效事由,那么该房屋买卖合同是成立且有效,购房者是有权购得此房屋的。

2.如果该房屋买卖合同被判定为成立且有效,那么夫妻中对卖房不知情一方可以在离婚时向擅自卖房的另一方主张赔偿损失。

法律依据:

1.根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条,“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。”即,无权处分不影响买卖合同效力,若买卖合同不存在其他无效事由,合同成立且有效。

因此,就该房屋买卖合同而言,虽然夫妻中的一方擅自出卖共有房屋属于无权处分,但是在没有法律、行政法规规定的导致合同无效的情形时,该合同仍成立且有效。

2.根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》第十一条规定,“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续,另一方主张追回该房屋的,人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失,离婚时另一方请求赔偿损失的,人民法院应予支持。”

因此,对于夫妻共同所有的房屋,虽然夫妻一方无权单独处分房屋,但是如果房屋买卖当事人双方签订的房屋买卖合同系双方真实性意思表示,且未违反法律、行政法规的强制性规定,则第三人在善意情况下以合理的价格购买该房屋,并且办理了产权登记手续的,该房屋的所有权应归属于第三方。夫妻中不知情的一方不得以不同意或者不知道为理由要求第三方返还房屋,只能在离婚时向擅自卖房另一方主张赔偿损失。

买方应该怎么办?

买方有理由相信夫妻一方对财产的处分是双方共同意思表示的,这种情况应优先保护善意第三人的利益。

所谓善意第三人,在本文情境中指的是购房人不知道是一方擅自卖房,或者没有途径知道这桩买卖是违法、无效的。法律上一般以购房人是否系善意、有偿购房作为判断。一般来说,为了保护买受人的合法权益,只要购房人要有证据证明夫妻双方同意,该合同有效。那么另一方不能追回房屋。

《最高人民法院关于适用若干问题的解释(三)》第十一条:一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续,另一方主张追回该房屋的,人民法院不予支持。

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