楼市注入兴奋剂,楼市“松绑潮”来了!救市,购买力

楼市注入兴奋剂,楼市“松绑潮”来了!救市,购买力

北漂三年半的张升,最终决定在燕郊买房。

4月6日,他接到十多通置业顾问和中介的电话。一位燕郊中介表示,“接银行通知,燕郊新房正式进入低首付时代,首套房由原来的30%降至20%,二套房首付由原来的50%降至30%。”

中介晓之以理地鼓吹张升赶紧买房,“上午一位客户听到消息,立马下单了一套110平的三居,总价170多万,首套首付由30%降低为20%后,首付直接少了18万。还有检查站外移、地铁修建,燕郊未来一定会涨。”

然而,当天下班时段,张升看到一则新闻推送:燕郊降首付新政紧急叫停。缘由在于,该消息在网络迅速发酵,出现了各种不符合实际的解读,背离了新政的初衷,地方金融监管部门于6日下午就给各家商业银行致电,紧急叫停20%首付,仍按原来规定执行。

“空欢喜”的背后,张升决定再继续观望一段时间。周围一些置业顾问告诉他,降首付政策预计不久后就会放开,“燕郊疫情封控,楼市再次冰封,在这样的时间节点松绑楼市,亦在情理之中。”

虽然燕郊楼市经历了“一日游”,但放眼全国,目前已有超70城出台相关政策,它们间有的放开限购限售、有的降低首付、有的发购房补贴,还有的直接发放购房券……可谓是使尽浑身解数花式“松绑”楼市。

今时不同往日,这一波“叫卖潮”的主角从开发商,换成了各地政府。此外,在这个过程中出现一个明显特点,过去以三四线城市、零散分布、力度较小。而今,不仅更多省会城市、二线城市陆续加入,还从补贴类鼓励性政策慢慢过渡到对“五限”政策的逐步松绑。

不过,新政刺激下的全国楼市成效如何,开发商是否可以缓一口气?

楼市“松绑潮”来了

4月的第一天,西北重镇兰州地产市场迎来了久违的“甘霖”。其楼市新政从降低首付比例、部分放松限购、放宽限售条件等方面释放积极信号。具体来看,降低首付首付比例,首套房20%、二套房30%;取消认房又认贷,贷款结清,再次购房就按首套算;公积金贷款额度提高,单身60万,夫妻双方70万,可以公积金+商贷;公寓水电费执行民用价格标准,允许落户等。

兰州并非个案,楼市“松绑”的信号正向更多城市蔓延开来,同属北方的东北多个重要城市早已着手“救市”。

进入4月,大连全面放开落户政策,抢人与救市一手抓。其中,中等职业教育学历以上人员、在高校职校就读的学生、有缴纳社保记录的人员等均可在大连市落户;具有本市户籍的人员,其父母、配偶、子女均可投靠落户。

在大连之前,哈尔滨、沈阳、长春等东北3大经济重镇的救市政策均已出台。例如,3月23日,哈尔滨废止2018年出台的限售政策,成为年内首个废除限售令的城市。

沈阳则着重提高人才购房补贴金额,博士毕业生补贴由6万提高到7万,硕士毕业生由3万提高到4万,本科毕业生和技师由1万提高到2万。

不过,在长春楼市新政面前,沈阳略显“无力”。长春直接实施“购买90㎡以下住房,按5%发放消费券”。

放眼全国,年内楼市松绑潮席卷各地,已有超70城出台相关政策。在这个过程中出现一个特点,过去以三四线城市、零散分布、力度较小。而今,不仅更多省会城市、二线城市陆续加入,还有力度大、多样化的特点。

政策内容主要涉及涉及取消/放松限购及限售、降首付比例、降低房贷利率、公积金贷款优惠、购房补贴等。

在放松限购方面,除了兰州,还有南昌、郑州、淄博等城市跟进。南昌大专以上学历的人可不迁户口,提供租赁和学历证明即可购房;郑州则支持老年人来郑投亲养老,投靠家庭可新购一套住房;大连、淄博等城市则放开落户,均不同程度的松绑限购政策。

河北秦皇岛也松绑了楼市限购,外地买家无需提供当地纳税、社保缴纳相关证明;作为福建省会的福州,也提出了非本地户口家庭无需医社保或纳税证明,即可购一套普通住宅。

而浙江衢州更是一鸣惊人,成为今年全国首个同时放松“两限”、取消限购限售的城市。

在购房补贴方面,各地倾向点不同。例如,昆明、玉林、湖州等地提出了针对不同群体的补贴政策;保定、南充等城市为吸引人才提供住房补贴;绵阳、临泽、海安则对多孩家庭购买新房按建筑面积给予每平方米200元的财政补贴等。

此外,还有购房契税形式给予补贴的城市,如南宁、惠州、柳州等城市,补贴比例在20%-50%不等。

除此之外,一季度已有18城放宽了公积金贷款政策,马鞍山、晋中、东莞、唐山、南昌、中山、贵州等11城调升公积金贷款额度。北海、南宁、晋中、福州下调公积金贷款首付比例,济南、青岛、福州等城市则放宽公积金异地贷款政策。

而在房贷首付和利率方面,年内重庆、菏泽、南宁等地下调了首付比例。深圳、广州、南京、杭州、苏州等城市则大幅下调了房贷利率、缩短审批放贷周期。如,苏州首套房贷利率降至4.6%、深圳的首套也下调至4.9%等。

救市失效

久旱逢甘霖,各地楼市松绑政策暖风习习,但成效又是几何?

以首个下场“救市”的省会城市郑州为例。3月初,郑州颁布了19条新政,包括支持合理住房需求、改善住房市场供给、加大信贷融资支持、推进安置房建设和转化、优化房地产市场环境等。

如今,一个月时间过去,机构数据显示,郑州3月新建商品房批准预售5122套,比2月的3482套增加47%。

与此同时,郑州房地产市场回暖,交易量再度回升。上述机构数据显示,今年3月郑州市新建商品房销售9680套,比2月的6324套增加53%。不过,同比2021年3月的15483套减少了37%。

如此看来,新政下的3月郑州新房市场虽已呈现回暖,但仍春暖乍寒,成交套数仍未破万,和过去近一年整体相比仍显落寞。

同期,郑州二手房表现出与新房大致相同。机构数据显示,二手房共成交5273套,较上月的3332套增加57%;同比去年3月份的5498套减少4%左右。

又如,远在东北的哈尔滨在取消限售后,房价并未反弹上涨,依旧跌跌不休。哈尔滨3月第四周数据显示,二手房挂牌价从11567元/平变为11535元/平,本周每平下跌32元,持续下跌。

国家统计局数据显示,2月,哈尔滨新建商品住宅销售价格环比下降0.9%,同比下降3.8%;二手住宅销售价格环比下降1%,同比下降3.4%。自2021年8月至今,哈尔滨新房价格已连续7个月下跌。

新政推行后的郑州、哈尔滨楼市均未有明显好转,数据同比仍处于下降态势。换言之,刺激楼市手段并未产生预期效果。

克而瑞也表示,稳地产政策效果并不明显,房地产市场继续下行。数据显示,3月,百个重点监测城市商品住宅成交面积2584万平方米,环比增长33%,但同比跌幅扩至51%。

与此同时,各城市市场加剧分化,西安、海口等部分城市市场回稳,成交同比跌幅明显收窄乃至转正,但重庆、长春、盐城等市场下行压力加剧,成交同比跌幅达到80%以上。

另一边,房企的销售业绩也从侧面证明了楼市不景气。刚过去的三月,在政策金融接连放松的背景下,房企们的业绩依然大幅下跌。加上,人算不如天算,疫情又大爆发,无形之中给房企销售又捅一刀。

3月,房企老大哥万科实现合同销售面积236.9万平方米,合同销售金额415.3亿元,分别同比减少44.8%、33.9%。同时,一季度万科累计实现合同销售面积632.7万平方米,合同销售金额1065亿元,分别同比减少42.7%、40.66%。

克而瑞数据显示,今年3月,房企销售同比降幅较1、2两月进一步扩大。一季度百强房企的整体业绩规模同比大幅降低47%,也低于2020年的同期水平,开局惨淡。

同时,一季度多数规模房企销售表现不佳,能进到千亿销售梯队的只剩下2家(碧桂园、万科)。另外,有超过8成的百强房企累计业绩同比降低,其中近4成企业的降幅高于50%。同比减少5成的房企里面,基本都是此前债务暴雷或是出现流动性困难的房企。

除了楼市不振,土地市场也难说活跃。3月,在部分热点城市开启首轮集中供地的情况下,土地市场仍然保持低位运行,房企拿地依旧仍保持谨慎态势,一季度整体成交量价齐跌。

截止至3月末,百强房企中仅有三成企业拿地,而销售50强房企单月投资额不足400亿元,同环比分别下降84%和28%。

救购买力

眼下,房企期待已久的政策松绑,并未给其带来业绩增长。各地楼市成交量、价格也表现平平,未达预期。不由质疑,造成这种的情况原因何在?

一方面,去年下半年以来,受不少知名房企暴雷影响,不少购房者畏惧开发商出现资金链断裂,出现项目停工、烂尾,从而致使部分买家持观望态度。

另一方面,受到市场低迷、行业信心不足的影响。大部分买家受买涨不买跌影响,担心房产不保值,继续下跌。

有意愿的消费者不敢买房,房企资金条件以及手里存货价值得不到改善,银行体系就不敢为房企提供信贷支持。这也最终导致一个僵局:房企偿债也越来越难,更多房企将会倒下。

俗话说,经济基础决定上层建筑。目前,互联网、房地产等行业出现降薪、裁员潮也是影响楼市不景气的原因之一。有数据报告显示,互联网企业的薪资水平较过去明显收缩。

降薪对于楼市的影响,直接削弱了购买力,买房人要么延迟购房计划,进入观望,要么降低预算去买房。例如,原本预算是1000万的房子,正常首付300万,贷款700万,月供约3.7万,尚且还能接受;但现在降薪了,月供还款能力变差,压力也随之加大。

非优质或中小型房企融资难,也是致使楼市低迷的原因。例如,大型房企、优质的房企可以从银行拿到更多的钱,中小房企因为规模制约,银行会审慎评估,放贷额度极其有限。这就造成真正需要救的房企得不到及时输血,而不需要救的优质房企得到了大部分资源的倾注。

除此之外,受疫情影响,人员流动受到限制,市场预期尚未被激发。就连年初上海、苏州刚起的行情,又被疫情一把打趴下了。从疫情的持续影响来看,楼市小阳春的到来预计将推迟到5、6月。

此前,万科董事长郁亮认为中国房地产已经进入“黑铁时代”,简单直白地说,就是开发商要面对“不挣钱的时代,挣辛苦钱的时代”。

眼下,他的话一语成谶,楼市低迷,土地市场难说活跃,房企销售业绩大幅下降。未来楼市如何才能真正激活?

首先,政策要支持房企的合理融资需求,支持优质房企开展并购贷款融资,有序引导企业销售、购地、融资等回归常态。对于房企债务违约问题,要及时解决问题,最大程度维护住房消费者的合法权益。

其次,救市的本质,是救企业,救购买力。没有购买力的需求,只是空需求,楼市不能真正被激活。所以,更好地解决居民就业,多渠道促进居民增收,让更多的潜在购房置业群体都能安心买房。

最后,各地要因城施策,出台一些有助于激活市场需求、降低购房成本的政策,真正促进房地产市场的活跃。有业内人士呼吁,过去限购限售等政策,本就是应对房价快速上涨而采取的临时政策;在如今市场陷入低迷之时,就应逐步退出。

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