什么情况下租客、承租人没有优先购买权

出租的房屋如果出售,在同等的条件下,租客享有优先购买权,卖家须履行提前告知义务,得到放弃优先购买声明后才能出售给第三人。

指依照法律规定或合同约定,享有的在同等条件优先于第三人购买的权利。租客的优先购买权是什么,什么情况下租客的优先购房权无效?

一、租客承租人的优先购买权是什么?

最高人民法院《关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见》第118条规定:“出租人出卖房屋,应提前3个月通知承租人,承租人在同等条件下,享有优先购买权。”此外,《中华人民共和国合同法》第230条也规定了:“出租人出卖出租房屋的,应当在出卖之前的合理期间内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”

但需要明确的条件一是“优先”,即在时间上一般规定为3个月;二是 “同等条件”:价格条件相同;付款期限、付款方式相同。

需要注意的是:准备购买的二手房如果有租客租用中,如果房主表示租客不购买房屋,最好要求房主把“租客放弃优先购买权”写进合同条款,并附上相应的违约责任。

二、什么情况下租客承租人的优先购房权无效?

1.房屋共有人行使优先购买权的

《中华人民共和国物权法》规定:“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。

2.出租人将房屋出卖给近亲属

包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的。

3.出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的

如果出租人通知承租人将要出卖租赁的房屋,并提出了一定的期限,而承租人在合理期限内没有购买的意思表示,优先购买权丧失。这说明承租人并不想购买该房屋,所谓的“优先”主要是指时间上的优先,行使优先购买权的时间一般为15天。

4.第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的

根据《中华人民共和国物权法》,无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:

(1)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;

(2)以合理的价格转让;

(3)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。

如果房东未告知租户便卖房其租房合同仍有效,尽管购房合同有效,但是卖方仍需要承担赔偿责任,所以房屋出售之前应先告知租户,避免不必要的纠纷。

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