车位到底要不要买?投资车位真的能赚吗?

要不要投资车位,可以先看国外的一些情况:

在香港,黄金地段停车位的售价比一辆高级轿车还要贵;

美国停车产业每年收益高达260亿美元,提供了100多万个就业机会;

泰国房地产业萧条时,投资者把过剩的公寓改建成停车楼,很快收回投资;

日本一些住宅的旁边建有两三个停车位,除自用外,还可以向邻居出租。

在国外,车位行业已经非常成熟,甚至还是一个热门的吸金行业。而在我国,车位行业也在迅速成长,以至于大家对投资车位兴趣昂扬。

毕竟在国内,天价停车位的现象也并不少见。

车位到底要不要买?投资车位真的能赚吗?

比如北京朝阳某小区车位拍出140万的价格,广州的凯旋新世界,一个车位最贵去到175万!刷新认识。

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在广州越秀48万的停车位甚至吸引了业主通宵排队去抢。

这些年车位确实是这几年开始兴起的投资产品之一,毕竟普遍价格不算太高,加上当大家国庆在路上堵成狗,还顺便看了一场大型车展览的时候,也该已经切身感受到中国车辆日益增长的可怕程度。

所以车位到底能不能买?有没有投资价值?

我们评判一个产品能不能投资,关键2点,一个是价值,第二个是稀缺性。

首先肯定车位绝对有价值,国外例子基本验证,毕竟车位能满足“可自用、可租、可售”的属性,所以重点关注第二点。

车位稀缺吗?

先看我国汽车保有量的情况。

据公安部统计,2018年全国新注册登记机动车3172万辆,机动车保有量已达3.27亿辆,其中小型载客汽车首次突破2亿辆,汽车保有量为2.4亿辆,同比增速10.6%,2011-2018年复合增速高达12.4%,用上年汽车保有量+当年汽车销量为基础,扣减淘汰报废车型占比约3%,得到当年汽车保有量的数据计算,2021年国内汽车保有量有望达到3亿辆。

车位数量暂时无法统计,但2018年新注册登记机动车3172万辆,每天约8.6万辆,平均每秒钟1辆!

很明显,车位无法每天新增1个,随着车辆保有量的增加,车位的需求缺口确实越来越大。

但车位缺不缺,就和中国人房子缺不缺一样,都有相对性,总量稀缺,但有分化。

一二线城市房子持续稀缺,房价能持续上涨,而三四线城市继续以去库存位置,房价长期上涨乏力。

所以车位也和楼市一样,哪怕总量稀缺,也有分化,车位是否值钱,与楼盘,楼盘所在地段,甚至城市都有紧密的关系。

因此,投资车位更得有门道。

首先必须关注,你所在的城市车辆保有量多不多,是不是存在稀缺的情况。

这和城市发展,也就是城市经济水平有关,毕竟三四线城市或者18线城市,车辆随便停,基本没有车位的概念。

一般来说,城市经济越发达,汽车保有量越高,而土地又十分稀缺,这就说明车位存在供需不足,这类城市的车位才值得投资。

比如从总量上看一二线城市的车位会比三四线城市更稀缺,但也不绝对,因为影响车位投资的还有很多细分问题。

比如第二点,地段。和房子价值一样,越是中心地段,价值越高,因为聚集人群越多,车位需求越大,一车位难求现象才突出。

第三点,小区定位,越高端小区,一户有好几辆车是正常,一个车位可能还不如一辆车贵,这种高端小区车位紧缺才会有明显增值空间,而且需求大,车位后期好转手。

第四点,关注小区的车位配比,车位比1:1说明每户人有一个车位,一般情况下车位是刚好够用,不存在稀缺,这个时候要结合入住率以及小区定位来具体分析,如果是高端小区且入住率高,那么车位肯定稀缺。

如果车位比低于1:1,明显供需紧张,也要结合小区定位和入住率来判断,如果刚需小区且入住率不高,车位还不一定稀缺,但车位比如果大于1:1,就要考虑有没必要去投资车位了。

还有判断车位能否投资绝不是简单地段和车位比,还要考虑城市的停车收费标准。

有些城市按小时收费,无最高限价,有时候日停车收费高度上百元,此前去广州考察,在上下九的老商场地下停车场,停车1个多小时,收费36元。

但在深圳普遍城中村的车位或者小区车位过夜都在10-20元左右,停车费成本不高,车位需求自然不够强烈,所以在深圳车位投资也并不热门。

因此,投资车位还需要联合城市停车收费标准来结合考虑。

最后,我们回归投资这个角度,纯粹从投资角度思考这件事,无非就是考虑两点,一个是租金收益,一个是增值收益。

车库的租售比如何,租金回报率多少,我们大概算一算。

比如我家(粤北山区)的一个车位售价15万,每月租金400元。那么出租回报率是:

400*12/150000=3.2%

这个收益率其实和银行普通产品差不多,但在一些停车费贵、车位比较紧张的城市或小区,车位售价其实非常贵,但租金也高,比如广州。

广州老城区停车难停车也贵,一般老城区的停车费每月2000元左右,而车位售价在50万左右。那么出租回报率是:

2000*12/500000=4.8%

普遍的案例来看,车位的出租回报率在3-6%之间,不至于高的离谱,但也基本能跑赢普遍的理财产品,甚至比住宅普遍的出租回报率(2.6%)要高。

第二点是增值收益,这个就是说回车辆保有量每年的递增以及稀缺性,只能说总体有价值,关键得挑对。

只要遵循投资车位的几点核心逻辑,车位投资带来的增值收益还是相当可观的,毕竟这也算是以低成本赚取高收益的一种回报方式。

但这种投资更适合资金实力更充足的人群,因为车位只能在同小区内流通,而且车位一手买税费低,部分还能贷款买,但到二手市场之后,基本全款,而且所缴纳的税费很高,包括营业税及附加 5.6%、个人所得税 20%、土地增值税30%-60%及印花税0.05%,算下来一个20万的车位,税费可能就去到3万多。

除此之外,还有很多细节需要注意,比如车位只能在小区业主间流通,不能卖给其他小区的业主,所以车位的受众面很窄,转手流通不如房产,而且哪怕购买了车位,每月也还要缴纳金额的管理费。

总得来说,好的车位就和好的房子一样,买对了,相当于低成本高回报的投资,买错了,也一样会面临亏本的情况。

在买车位的时候,一定要注意的是车位的产权。

从大方向上看,车位分为以下几种:

1、能够处理产权证的地下泊车位;

2、只需运用权的人防工程泊车位;

3、公摊车位;

4、开发商自所有的车位;

有产权的地下停车位,就是获得了政府颁发的《建设规划许可证》,没有计入业主公摊面积,业主可购买车位产权,并且办理不动产权证书的。

这类有产权的车位才可以用于销售和流通,也只有这类车位才是真正可以投资的车位。

而人防车位,简单来说就是开发项目根据《人民防空法》的要求,建设的人民防空地下室,产权不属于业主也不属于开发商,产权属于国家。这类车位是不允许出售也不允许使用的,千万警惕开发商把人防车位卖给你。

还有一种是公摊车位,占用小区共有的道路或绿化、其他场地修建的车位,这类车位由全业主共有,这类也不允许买卖,也无产权,使用权一般由业主大会或者委员会决定。

最后一类是非占用人防工程,也不计入公摊面积,是开发商在自留用地上建设的机械车位,属于开发商的车位,这类车位开发商可以租给业主使用,但这类车位无法办理单个车位的产权证,也就是说可租但不可售。

所以投资车位,只能选择有单个车位产权证的地下停车位,其他基本买不到也不能买。

还有一点要注意,室内车位的面积标准是62.5米,最底线是5.52.5米,再小就不适合了。

综合来看,车位有投资价值,但使用价值仍然优于投资价值,很多考虑的不是车位带来的投资回报率。而是不想夜晚10点下班,还绕着小区地下停车场半小时去找一个车位。

那种在办公室已经透支了一天的精力,深夜还开车着绕着停车场一圈又一圈的车位的孤独感,只有尝试过的人才懂。

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