买卖二手房时买房人反悔想违约或毁约怎么办?

买房子并不是一件简单的事情,除了提供钱以为还需要防备各种买房的骗局。在现实生活中购房者们可谓是绞尽脑经避免自己不利的条件。但是百密一疏最有一漏,在买房的过程中总有碰到一些困难。遇到了这些不顺的事该如何解决呢?

为了给买卖双方都提供强有力的保障,今知房居就用常见的四种情况给大家来解读一下买房人违约或毁约的原因及法律对策。

一、买方因缺少支付房款能力而对房屋买卖合同反悔

房屋买卖合同签订后,因买方经济状况恶化或缺少后续支付能力而无法支付合同约定的房款,导致违约。

法律律师解读

签订房屋买卖合同后,由于买方经济能力关系而导致无法继续履行合同,构成合同违约,这应当对卖方承担违约责任。所以,买方在签订合同前,首先要对购买房屋的品质和环境做认真的考察;其次,务必要仔细考虑自己的房款来源以及后续支付能力,防止陷入因为一时冲动而购房,导致违约的尴尬境地。如果确实履行不能,要勇于承担违约责任,尽快解除房屋买卖合同,防止陷入债务泥潭而无法自拔。

二、以卖方房屋质量瑕疵为由,要求解除房屋买卖合同

二手房不同于预售商品房,一般已使用一定年限,并存在装修、装饰等现状,或多或少会存在一些质量瑕疵。如果买方认为卖方售房时故意隐瞒房屋质量瑕疵或者房屋存在违章搭建等情况,就可能导致买卖纠纷产生。

法律律师解读

根据北京市高级人民法院相关的指导意见,房屋买卖合同的卖方应就买卖标的物向买方承担质量瑕疵担保责任。但由于二手房一般已使用一定年限,并存在装修、装饰等现状,买方对房屋的瑕疵状况也应有理性的判断。因此,对于卖方故意隐瞒房屋质量瑕疵的,应承担赔偿责任。但对于卖方已如实告知瑕疵或买方已明知瑕疵的,则卖方不承担责任。对于房屋的隐蔽瑕疵,如并非卖方在装潢、使用过程中所产生,而系房屋本身所固有的,若没有证据证明卖方对此是知晓的,卖方亦不承担瑕疵担保责任;但买方可以房屋所有人身份,依据因合同转让而取得的权利,向开发商主张保修责任或赔偿责任。

由于买方在签订房屋买卖合同时通常会到现场查看,所以,以卖方故意隐瞒房屋质量瑕疵为由要求解除合同往往举证不能,因为民事欺诈诉请撤销房屋买卖合同的主张难获法院支持。为了避免产生房屋买卖纠纷,买方除了到现场仔细查看房屋、了解房屋现状外,还可以向附近居民了解该房屋的有关情况,到物业公司调查所购房屋的真实情况,获取房屋的维修信息,必要时聘请专业人员陪同看房。

在合同里,要约定卖方对其交付的房屋如果出现质量问题应如何承担法律责任。比如要求卖方保证房屋无渗漏,无违章搭建等情况;保证管线畅通,设施完备;房屋出现质量瑕疵,由卖方进行修复,并承担赔偿责任等内容;如果房屋质量问题严重影响房屋的正常居住使用,买方可以解除合同,并要求卖方赔偿损失。

三、房屋过户前或者过户中交易被限制,导致买方权利不能实现,要求解除合同、赔偿损失

从签订房屋买卖合同到买方拿到房屋产权证期间,如果卖方故意隐瞒房屋已被法院查封的事实,或者在过户手续办理过程中,因卖方原因导致房屋买卖交易无法继续履行下去,即使买方已经缴付了首期款并实际入住,只要房屋尚未完成过户登记,买方利益就无法受到法律保护。

法律律师解读

《物权法》第14条规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。所以,房屋买卖合同签订后产权未进行变更登记的,不发生所有权转移,在法律上仍然认为卖方是房屋的产权人,买方仅对房屋享有债权,法院仍然有权查封卖方的房屋。 如果卖方故意隐瞒房屋交易已被限制或者将要被限制的事实,导致买方无法办理过户登记,无法实现购房目的时,买方可根据《城市房地产管理法》第38条规定,司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产,不得转让。

如果已签订买卖合同的,该买卖合同无效,双方互相返还已付财产,赔偿损失。买方要求卖方赔偿的经济损失,包括直接损失和预期可得利益损失(注:预期可得利益损失主要是指房价涨跌损失)。 关于房价涨跌损失的确定,成都市高级人民法院规定可参照以下方式:(一)双方协商确定的,从其约定;(二)双方不能协商确定的:

1、原则上可比照最相类似房屋的市场成交价(首先是同幢相同楼层及房型;其次是相邻幢同楼层及房型;再次是相同区域内房屋)与买卖合同成交价之差确定房价涨跌损失;

2.无最相类似房屋比照的,可通过专业机构评估确定房价涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发,以守约方的请求为基础,结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等,合理确定。最后,守约方损失的认定还应综合虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失以及双方是否已采取必要措施,防止损失扩大等因素。

在二手房买卖过程中,买方应要求卖方加快交易节奏,尽早配合办理房屋过户手续;并且采用安全的房款交割方式,利用房地产交易中心的二手房交易资金监管平台,以维护自己的合法权利。如果在房屋过户中发生法院查封情况,应要求卖方提供担保,将被查封房屋置换出来,尽快办理过户,避免经济损失。

四、因贷款政策变化原因导致买方无法买房

二手房市场贷款政策先是银行提高贷款首付额,提高贷款利率,后是严格限制第二套房屋买卖贷款等,由于政策变化导致买方贷款申请没有通过,从而构成合同违约。

法律律师解读

国家调整贷款政策是为了对房地产市场进行宏观调控,但并非全面禁止贷款。买方向银行申请贷款,本身是欲与银行建立借贷法律关系,而银行是否愿意向买方提供贷款,通常是在考虑其资信情况、贷款是否存在风险等因素后再作出主观判断,客观上存在同意发放贷款和不同意发放贷款两种可能性。

买方在决定通过贷款方式支付房款时,应当预见到银行可能拒绝发放贷款。因此,买方在买房前应向银行咨询贷款政策,了解自身资信,防止贷款不能,无法支付合同价款的违约行为发生。 房屋买卖合同约定用贷款支付房款,并不意味着买方只能通过银行贷款来履行合同,通过其他合理途径筹措资金也是买方避免贷款不能风险应当考虑的问题。

二手房交易与新房交易相比存在很多不确定因素,因此买卖双方均应谨慎对待购房流程与购房合同,避免因此产生不必要的纠纷。买方因缺少支付房款能力而对房屋买卖合同反悔,以卖方房屋质量瑕疵为由,要求解除房屋买卖合同,房屋过户前或者过户中交易被限制,导致买方权利不能实现,要求解除合同、赔偿损失。以上4种情况专业的律师们都给出了相应的解决方法。

本文来自网络,不代表成都_知房居立场。转载,请注明出处:https://zhifangju.com/8286.html

(0)
上一篇 2022年4月27日 23:32
下一篇 2022年5月1日 17:35

相关文章

  • 关于居住权法律规定

    一、民法典中关于居住权怎么规定的 《民法典》第三百六十六条 居住人有权依照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。 1、居住权属于人役权 居住权是人役权的一种特殊形式,指排除所有人而将建筑物或建筑物之特定部分作为住房使用的权利。其权利内容,主要为居住的权利,可以因居住之目的而使用房屋,并可排除房屋所有人或第三人对其使用权的干预。…

    2022年3月13日
  • 土地纠纷上诉状怎么写

    土地纠纷民事上诉状 上诉人:LFJ,女,19××年×月×日出生,汉族,农民,住××县×××镇×××村×××村民组。 被上诉人:××县××乡×××村×××村民组 负责人:×××,该组组长 上诉人因农村土地承包纠纷一案,不服××县人民法院(200×)×立初字第01号民事裁定书,现提起上诉。 请求事项: 1、依法撤销(200×)×立初字第01号民事裁定书,裁定由×…

    2022年3月11日
  • 地上权与地役权的区别

    地上权与地役权的区别是怎样的 概念不同: 地上权是因建筑物或其他工作物而使用国家或集体土地的权利;地役权是以他人土地供自己土地便利而使用的权利。 产生的原因不同:前者因土地划拨,乡村建设用地,土地使用权出让,土地使用权转让而产生;后者则是基于供役地的存在,一般是设定地役权的合同,也有根据遗嘱的单独行为的。 消灭事由不同:前者是基于年限的规定;后者则是由于土地…

    2022年3月12日
  • 买房交了首付 出现这4种情况可立刻退房退定金

    通州某楼盘众业主要求退房的事吵得沸沸扬扬,小编倒觉得没必要太纠结,买房的时候谁也没有逼迫你,如果开发商不存在欺诈行为,只能自己为自己的行为买单。对于退房退定金的情况在购房时还是较常见的,如果购房者决定买房并交了首付,后又因为种种原因不想买了,已经交了的定金能退回来吗? 买房交了定金能不能退,涉及到定金的法律规定有下:《合同法》、《担保法》、《担保法司法解释》…

    2021年5月8日
  • 云南300余村民因土地纠纷挟持政府人员,挟持他人应该如何定罪量刑

    云南300余村民因土地纠纷挟持政府人员,挟持他人应该如何定罪量刑 【法律解读】 记者从保山市公安局隆阳分局获悉,该局已立案侦查一起因土地承包合同纠纷引发的寻衅滋事案件,依法传唤涉案违法犯罪嫌疑人73人。 警方通报,2006年,白塔社区经合同公证,将上白塔、下白塔、马家庄三个自然村的59.51亩集体土地承包给白塔社区居民赵某经营苗圃。2016年4月起,白塔社区…

    2022年3月11日
  • 结婚买房,房产证上加名字,影响房屋归属

    近年来,当代人的结婚观念不同于过去,或是年轻人不愿意结婚,或是结婚后不愿意生孩子,相关数据显示,自2014年起,截止2019年年底,我国结婚率呈现出了逐年下降的趋势。 婚姻不稳固的原因里,掺杂着太多利益关系,比如家庭的人际关系、教育医疗的负担,或者房价带来的生活高成本等。不管离婚的理由千千万,分开后都不得不面临一个问题,那就是财产分割。随着新婚姻法出台,婚房…

    2022年8月26日
  • 怎么改善土地权属争议调节处理难的情况

    土地权属争议是指个人、单位之间对土地产权的归属发生的争议。 国土资源部发布的《土地权属争议调查处理办法》第2条规定:“本办法所称土地权属争议,是指土地所有权或者使用权归属争议。” 土地权属争议调处,是指国土资源部门依法对土地所有权和土地使用权争议案件进行受理、调查、调解,并报经人民政府批准作出处理决定的过程。土地权属争议调处行使的是行政职权中调处的职能,属于…

    2022年3月12日
  • 买房交定金后才知无购房资格,定金能退吗?

    买房交定金后才知无购房资格,定金能退吗? 真实案例: 买房交定金后才知无购房资格要求退定金遭拒 他将房产公司告上法院 朱某是一名在成都工作的外地男子。据朱某称,他于2021年8月与成都某杰房地产公司签订房屋认购书,购买南沙一处房产,并于当天缴纳购房定金20000元及车位定金10000元。签订认购书时,某杰公司工作人员未向他说明其没有购房资质。事后,朱某才知道…

    2022年3月26日
返回顶部