成都在二手房交易过程中,房屋被查封怎么办?

买房过程中房屋一旦被查封,即意味着该房屋被限制转让,对于卖家来说,一定要核实房屋被查封的基本情况,包括查封原因、查封金额、查封法院等。同时要将查封状况告知购房者,并不再接受购房款,跟查封申请人沟通,是否可以解除查封或者查封其他财产,对于买家来说,一定要询问卖方房屋是否能够解除查封,切不可用自己首付款帮助卖方解封房屋。

成都在二手房交易过程中,房屋被查封怎么办?

一、什么是查封?

在法律上,查封是指对当事人的财物或场所就地封存的法律强制措施。查封房,是指在房屋交易过程中,交易标的房屋实际处于被法院依法查封状态下的房子。

二、常见的九类易导致查封的房屋

1.诉前保全的房屋;

2.交易房屋系违章建筑;

3.产权不明导致的纠纷;

4.交易房屋系一房多卖;              

5.交易房屋存在高额抵押;

6.产权人涉及债务纠纷较多;

7.产权人涉及恶意转移、变卖房产;                 

8.交易过程中,产权人有违法行为的;

9.执行案件中,暂无履行能力或无其他可供执行财产的;

以上只是实际操作过程中较为常见的易导致查封的房屋,但不仅限于此。

三、“签前查封”与“签后查封”的风险

1.“签前查封”的风险

A、购房合同无效。“签前查封”就是签署购房合同前房屋被查封。签约前被查封的房子,尽管签署了购房合同,也不受法律保护,即为无效合同。

原因:根据《城市房地产管理法》第三十七条:“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋不得转让。”

B、购房款难追回。如果因业主债务问题导致的房屋查封,那么极有可能导致购房者提前支付的购房款难以追回。

2.“签后查封”的风险

1)合同无法履行。签署购房合同之后房屋被查封,尽管购房合同有效,但是被查封后房屋限制转让,在房管局也会被标注为“已限制登记”,这时无法继续履行购房合同,买方只能按照购房合同追究卖方违约责任。

2)房款难追回。房屋购买人签订了买卖合同,面临着已支付的房屋款项无法追回的风险。

四、签署购房合同后发现房屋被查封该怎么处理?

卖方:

1)核实房屋被查封的基本情况,包括查封原因、查封金额、查封法院等;

2)将查封状况告知购房者,并不再接受购房款;

3)跟查封申请人沟通,是否可以解除查封或者查封其他财产。 

买方:

1)询问卖方房屋是否能够解除查封,切不可用自己首付款帮助卖方解封房屋;

2)如果无法解除查封致使合同无法履行,买方可根据购房合同追究卖方违约责任。

五、对遇到“签后查封”购房者的法律保护

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条:金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:

1) 在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;

2) 在人民法院查封之前已合法占有该不动产;

3) 已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;

4) 非因买受人自身原因未办理过户登记。

资料来源:《城市房地产管理法》《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

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