商住两用房屋能买吗?法律风险需提前了解

对于预算相对较小,或有限购束缚的购房者来说,商住两用的房产变得有吸引力。那么,到底要不要买商住两用,未来会面临什么潜在风险呢?

商住两用房屋能买吗?法律风险需提前了解

首先,无论是购买新房还是二手房,要先注意房产的土地规划用途,是否为工业、办公或商业,若是,那么该房屋能为“商住两用”房屋或“loft”,该类房屋一定要慎重选择。

商住两用的房屋主要存在以下潜在问题:

  1. 产权年限与价格一般的商住公寓产权为40-50年,相比住宅的70年,不仅年限短,而且产权到期后续期问题尚无定论。好处则是,商住公寓的均价比同地段的住宅较低,同时,商住公寓主打户型较小,因此总价也较低。
  2. 买房贷款问题尽管总价相对较低,但需要注意的是,购买商住公寓时会面临较大的贷款压力。由于商住公寓产权性质为商业或办公,而不是普通住宅,若需贷款,首付比例的要求一般不会低于50%,并且不能使用公积金贷款。确实需要商业贷款的,通常利率也会在基准利率上浮10%左右,贷款年限一般要求不超过10年。因此对于普通购房者,尤其是年轻人群体来说,并没有减轻太多贷款及还款负担。
  3. 产品本身户型与采光问题市面上的多数商住公寓层高都在4米及以上,可以选择自己搭建隔层,也有在交付前就做好了隔层。这种设计一定程度上制造出更多的居住空间,也为购房者提供了更多的改造体验。不过,也需意识到,商住公寓往往一层有多个房间,因此大部分的房屋朝向不能满足通透的标准,甚至采光也深受影响。
  4. 地段、环境与生活成本相比住宅来说,由于商住公寓往往位于较好的地段,布局于商业聚集的地区,区域内有写字楼、商场等配置,交通相对较为便利,距离地铁口、公交中转站等距离较近,因此可以减少购房者的交通成本。但需要注意的是商住公寓物业服务等收费标准都远高于一般住宅收费标准,水费电费均按照商业来计算标准,也均高于一般住宅使用标准。商住公寓的绿化一般比住宅小区要差,这就决定着商住房的居住环境并没有住宅那么好。同时商住公寓楼栋密集、人口多,人员素质也参差不齐。

其他风险:

  1. 无法迁入户口。“商住两用”房屋实质上仍为商业用房或办公用房,所以无法迁入户口。
  2. 无学区划分,子女无法就近入学。由于项目用地性质为商业或工业用地,公共配套实施不包括学校,所以周边也没有学校,子女无法就近入学。
  3. 可能出现质量问题及验收风险由于内部夹层建造,主体结构承重增加。在建设项目竣工前,开发商进行夹层建造,规划行政主管部门对擅自内部加层、增加建筑面积的不予规划验收合格。项目竣工验收后,擅自夹层建造,规划行政主管部门发现后将责令限期拆除。

因此,购买商住两用公寓房,还需购房者结合自身情况,谨慎考虑。

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